麗豐控股定期财报：麗豐控股：截至二零一九年七月三十一日止年度年報

(股份代號:1125)截至二零一九年七月三十一日止年度年報麗豐控股有限公司（於開曼群島註冊成立之有限公司）CoverPhotoNovotownPhaseI,Hengqin,China封面圖片中國橫琴創新方第一期目錄1麗豐控股2018-2019年報2公司資料3公司簡介4主席報告書12財務摘要14管理層討論及分析29財務概要30主要物業詳情34環境、社會及管治報告書45企業管治報告書61董事之履歷71董事會報告書92股東信息93獨立核數師報告書98綜合收益表99綜合全面收益表100綜合財務狀況表102綜合權益變動表103綜合現金流量表105財務報表附註199股東週年大會通告2018-2019年報麗豐控股2公司資料註冊成立地點開曼群島董事會執行董事周福安（主席）林建名（副主席）林建康（執行副主席）林孝賢（行政總裁）鄭馨豪李子仁譚承蔭（於二零一九年八月十九日獲委任）余寶珠非執行董事羅臻毓潘子翔（亦為羅臻毓之替代董事）獨立非執行董事古滿麟林秉軍羅健豪麥永森石禮謙審核委員會羅健豪（主席）林秉軍羅臻毓薪酬委員會林秉軍（主席）周福安古滿麟羅健豪羅臻毓授權代表周福安林建名公司秘書嚴麗華註冊辦事處P.O.Box309UglandHouseGrandCaymanKY1-1104CaymanIslands主要營業地點香港九龍長沙灣道六百八十號麗新商業中心十一樓電話：(852)27410391傳真：(852)27419763於開曼群島之股份過戶登記處SMPPartners(Cayman)LimitedRoyalBankHouse-3rdFloor24SheddenRoadP.O.Box1586GrandCayman,KY1-1110CaymanIslands於香港之股份過戶登記分處卓佳登捷時有限公司香港皇后大道東一百八十三號合和中心五十四樓獨立核數師安永會計師事務所執業會計師主要往來銀行中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司東亞銀行有限公司中信銀行股份有限公司星展銀行有限公司香港分行恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行股份有限公司華僑銀行上海浦東發展銀行股份有限公司大華銀行有限公司上市資料股份本公司已發行股份於香港聯合交易所有限公司主板上市及買賣股份代號╱買賣單位1125/400股票據本公司之全資附屬公司LaiFungBonds(2018)Limited發行於二零二三年到期息率為5.65%之350,000,000美元有擔保票據（股份代號：5087）於香港聯合交易所有限公司主板上市及買賣美國預託證券統一號碼：50731L104交易代碼：LNGHY預託證券對普通股比率：1:8存管銀行：紐約梅隆銀行網址投資者關係電話：(852)28536116傳真：(852)28536651電郵：ir@laifung.com3麗豐控股2018-2019年報公司簡介麗豐控股有限公司（「麗豐」）是麗新集團成員之一，於一九九七年十一月在香港聯合交易所有限公司上市。

麗豐乃麗新集團在中國內地（「中國」）從事物業發展及投資之旗艦。

麗豐之主要業務包括在中國投資及發展酒店式服務公寓、住宅、辦公樓及商用物業，以及開發經營及投資文化、休閒娛樂及相關設施。

*於香港聯合交易所有限公司主板上市#於香港聯合交易所有限公司GEM上市於二零一九年十月二十二日之公司架構附註：上圖不包括麗新發展有限公司於麗豐控股有限公司持有作股本投資之0.005%權益。

56.07%74.62%麗豐控股有限公司*寰亞傳媒集團有限公司#67.56%50.53%19.66%凱德集團物業投資物業發展酒店及酒店式服務公寓物業管理文化、休閒娛樂及相關設施豐德麗控股有限公司*香港廣場五月花生活廣場閘北項目凱欣豪園五里橋項目上海麗豐中心棕櫚彩虹花園創新方海珠廣場五月花商業廣場富邦廣場東山京士柏御金沙廣州中山橫琴麗新製衣國際有限公司*麗新發展有限公司*主席報告書2018-2019年報麗豐控股4本人欣然提呈麗豐控股有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零一九年七月三十一日止年度之經審核綜合業績。

末期業績概覽截至二零一九年七月三十一日止年度，本集團錄得營業額1,461,200,000港元（二零一八年：950,800,000港元），較去年增加約53.7%。

營業額增加主要由於回顧年度內之物業銷售營業額較去年高所致。

毛利自去年之679,300,000港元上升35.1%至917,500,000港元。

人民幣平均匯率於回顧年度內較去年貶值約4.7%。

扣除貨幣換算造成之影響，以人民幣計值之營業額增加61.3%。

於回顧年度內，在豐德麗要約終止後，本集團（於二零一九年七月三十一日為由豐德麗擁有50.55%權益之附屬公司）之財務業績已於麗新發展有限公司（「麗新發展」）之業績內綜合入賬。

作為綜合入賬之一部份及為確保與麗新發展的會計處理一致，截至二零一九年七月三十一日止年度，物業管理收入已由綜合收益表之「其他收入及收益」重新分類至營業額下的樓宇管理營運之收入。

截至二零一八年七月三十一日止財政年度之比較資料並無重列以反映此項變動。

為方便進行比較，以「所呈報」基準及「經調整」基準按分部劃分之營業額載列於下文：主席周福安先生5麗豐控股2018-2019年報末期業績概覽（續）截至七月三十一日止年度截至七月三十一日止年度二零一九年1二零一八年1二零一九年二零一八年（所呈報）（所呈報）百分比百分比（百萬港元）（百萬港元）變動（人民幣百萬元）（人民幣百萬元）變動租金收入847.6766.210.6%739.2636.716.1%物業銷售613.3184.6232.2%534.8153.4248.6%主題公園營運0.3—不適用0.2—不適用總計：1,461.2950.853.7%1,274.2790.161.3%截至七月三十一日止年度截至七月三十一日止年度二零一九年1二零一八年1二零一九年二零一八年（所呈報）（經調整）百分比百分比（百萬港元）（百萬港元）變動（人民幣百萬元）（人民幣百萬元）變動租金收入—物業租賃736.3766.2-3.9%642.1636.70.8%租金收入—樓宇管理111.3116.92-4.8%97.197.22-0.1%物業銷售613.3184.6232.2%534.8153.4248.6%主題公園營運0.3—不適用0.2—不適用總計：1,461.21,067.736.9%1,274.2887.343.6%1.截至二零一九年及二零一八年七月三十一日止年度所採納之匯率分別為0.8721及0.83102.計入截至二零一八年七月三十一日止年度綜合收益表之「其他收入及收益」內本公司擁有人應佔純利約為668,600,000港元（二零一八年：1,180,100,000港元），較去年減少約43.3%。

減少乃主要由於下列各項所致：(i)截至二零一九年七月三十一日止年度來自重估本集團投資物業之公平值增值較去年下降；(ii)來自銷售廣州御金沙（為與凱德置地中國控股私人有限公司（「凱德中國」）之合營項目）之溢利貢獻較去年大幅減少，該金額於本集團之綜合收益表內確認為「應佔合營公司溢利╱（虧損）」中之一部份；及(iii)於回顧年度內來自確認物業銷售之溢利貢獻增加。

每股基本盈利為2.043港元（二零一八年：3.615港元）。

主席報告書2018-2019年報麗豐控股6末期業績概覽（續）扣除物業重估之影響，本公司擁有人應佔純利約為263,700,000港元（二零一八年：629,100,000港元），較去年減少約58.1%。

扣除物業重估之影響，每股基本盈利下跌至0.806港元（二零一八年：1.927港元）。

截至七月三十一日止年度本公司擁有人應佔溢利（百萬港元）二零一九年二零一八年已呈報668.61,180.1投資物業的調整物業重估(634.8)(860.0)投資物業遞延稅項158.7215.0非控制性權益分佔之重估變動減遞延稅項71.294.0除稅及稅項賠償保證後純利，不包括投資物業重估收益263.7629.1於二零一九年七月三十一日，本公司擁有人應佔資產淨值為15,834,000,000港元（二零一八年：15,502,900,000港元）。

於二零一九年七月三十一日，本公司擁有人應佔每股資產淨值由二零一八年七月三十一日之每股47.40港元輕微增加至每股48.36港元。

末期股息董事會建議就截至二零一九年七月三十一日止年度派發末期股息每股0.20港元（二零一八年：每股0.20港元）予於二零二零年一月三日（星期五）營業時間結束時名列本公司香港股東名冊分冊（「股東名冊」）之股東（「股東」）。

待股東於本公司即將舉行之股東週年大會（「股東週年大會」）上批准後，建議之末期股息將以現金支付，根據以股代息計劃（「以股代息計劃」），股東有權選擇收取已繳足股款的本公司股本中每股面值5.00港元的新股以代替現金，或部分收取現金及部分收取新股。

一份載有以股代息計劃詳情之通函及相關選擇表格預期於二零二零年一月八日（星期三）或前後寄發予股東。

以股代息計劃須待於股東週年大會通過有關支付末期股息之決議案及香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市委員會批准根據以股代息計劃發行之新股上市及買賣後方可作實。

末期股息及根據以股代息計劃發行之股票將於二零二零年二月十三日（星期四）派付及寄送予於二零二零年一月三日（星期五）名列股東名冊之股東。

7麗豐控股2018-2019年報業務回顧及展望受持續的中美貿易戰、圍繞脫歐的不明朗因素、日益升溫的地緣政治緊張局勢以及於二零一九年六月初在香港爆發的一連串反政府示威等各種因素影響，全球經濟仍然疲軟。

上述事件以及於回顧年度內的事態發展，加上通脹放緩，令資本市場氣氛越趨審慎。

儘管部分事件的影響相對較小，惟某些事件或會對業務前景造成較深遠及持續的影響。

我們對本集團業務所在城市的未來前景維持審慎樂觀的態度，尤其是中國南部的大灣區，並繼續將我們總部所在的香港視為主要受益城市之一。

社會穩定是恢復商界信心的關鍵，而在中國政府現時的領導下，我們依然確信社會將得以維持穩定和向好。

本集團之地區焦點及租賃主導策略繼續展現出一定防禦力。

作為本集團主要資產，總可供租賃建築面積（「建築面積」）約3,400,000平方尺之租賃組合（主要位於上海及廣州，出租率接近100%）之租賃收入表現穩定。

通過發展現有於上海、廣州、中山及橫琴之項目，本集團估計其租賃組合將於未來數年由約3,400,000平方尺增加至約9,600,000平方尺。

共同重新發展上海閘北廣場第一期、閘北廣場第二期及匯貢大廈之建築工程包括一幢辦公樓、商場及地下停車場，並預期將於二零二二年第二季度竣工，且將為本集團之租賃組合增添總建築面積約693,600平方尺（不包括停車位）。

廣州海珠廣場之建築工程已於二零一九年上半年開始動工，並預期將於二零二三年上半年竣工，提供總租賃建築面積約580,800平方尺。

橫琴創新方項目（「創新方」）第一期（「創新方第一期」）之兩個主題室內體驗中心（即「獅門娛樂天地」及「橫琴國家地理探險家中心」）分別於二零一九年七月三十一日及二零一九年九月九日開業。

於二零一八年十二月三十一日，中國信達（香港）資產管理有限公司於「獅門娛樂天地」及「橫琴國家地理探險家中心」之兩間營運公司投資30%股權，令該兩個室內體驗中心之營運資本架構更為穩固。

經計及「獅門娛樂天地」及「橫琴國家地理探險家中心」所佔之空間，創新方第一期約68%之商業面積已訂立租約，當中超過50%之零售商舖計劃於二零一九年年底前開業。

創新方第一期之剩餘部分（包括凱悅集團所管理之一間酒店）即將竣工，預期將於二零一九年年底前分階段開業。

主席報告書2018-2019年報麗豐控股8業務回顧及展望（續）於二零一八年十二月，本集團成功透過掛牌出售程序投得由珠海市國土資源局（「珠海國土局」）要約出售之土地之土地使用權。

該土地鄰近創新方第一期，總地盤面積約為143,800平方米，地積比率最高為2倍，並已指定用作開發創新方項目第二期（「創新方第二期」）。

除已取得皇家馬德里足球會（「皇家馬德里足球會」）、哈羅國際（中國）管理服務有限公司及禮德控股有限公司作為創新方第二期之主要合作夥伴外，本集團於二零一八年十二月二十七日與DucatiMotorHoldingS.p.A（「杜卡迪」）訂立一份特許協議，內容有關於創新方第二期發展及營運一所以電單車為主題的體驗中心（「杜卡迪體驗中心」）。

杜卡迪體驗中心預期佔地面積不少於4,500平方米，將提供體驗式景點，包括身臨其境的賽車體驗、獨家杜卡迪展覽及零售特許經營。

預計皇家馬德里足球世界、橫琴哈羅禮德學校及杜卡迪體驗中心均為創新方第二期之關鍵要素。

與中國政府落實總體發展方案後，將會編製發展計劃之詳情。

本集團正與中國政府落實創新方第二期之總體發展方案。

中山棕櫚彩虹花園之餘下住宅單位、橫琴創新方第一期之文化工作室以及於二零一九年八月竣工之上海五里橋項目之住宅單位預期將於未來財政年度為本集團帶來收益貢獻。

其中，鑒於市場前景及對中山住宅單位之需求日趨殷切，本集團決定於二零一九年五月開始發售中山寰星度假公寓之酒店式服務公寓單位。

因此，中山寰星度假公寓（由棕櫚泉生活廣場之兩幢16層高大樓所組成）已結束營業，總建築面積約98,600平方尺已在本集團於二零一九年七月三十一日之綜合財務狀況表中由「物業、廠房及設備」重新分類至「分類為持作出售之資產」。

該等酒店式服務公寓單位之銷售將記錄為出售分類為持作出售之資產，而扣除成本之銷售所得款項將會計入本集團綜合收益表之其他經營收入。

本集團將維持其審慎及靈活作風，並適時擴充其土地儲備。

9麗豐控股2018-2019年報業務回顧及展望（續）下圖載列本集團於二零一九年七月三十一日租賃組合之預期增長及本集團發展項目之進度：租賃組合*包括本集團應佔創新方第一期內「獅門娛樂天地」所佔文化景點面積約194,300平方尺。

廣州海珠廣場的建築師效果圖二零二二年財政年度將新增之物業：上海閘北廣場重新發展項目二零二三年財政年度將新增之物業：廣州海珠廣場二零二四年財政年度將新增之物業：橫琴創新方第二期二零二零年財政年度將新增之物業：橫琴創新方第一期3,416*5,2565,2566,5319,6263,4163,4161,8406945,2565,9505,2565,9505816,5313,095二零一九年七月三十一日現有將新增之落成租賃物業二零二零年財政年度二零二一年財政年度二零二二年財政年度二零二三年財政年度二零二四年財政年度應佔租賃建築面積（千平方尺）主席報告書2018-2019年報麗豐控股10業務回顧及展望（續）待售項目*不包括中山棕櫚彩虹花園自用之商用部份，但包括中山棕櫚彩虹花園之酒店式服務公寓單位，該等物業已於二零一九年七月三十一日在本集團之綜合財務狀況表中重新分類為「分類為持作出售之資產」。

二零一九年七月三十一日二零二一年財政年度二零二零年財政年度二零二二年財政年度應佔銷售建築面積（千平方尺）1161,576523512*二零二零年財政年度落成：上海五里橋項目橫琴創新方第一期之文化工作室（部份）二零二一年財政年度落成：中山棕櫚彩虹花園第三期二零二二年財政年度落成：中山棕櫚彩虹花園第四期中山棕櫚彩虹花園第三期及第四期的建築師效果圖11麗豐控股2018-2019年報業務回顧及展望（續）自二零一八年八月起至九月期間，本公司進行了一項由麗新發展提出自願性全面要約以收購並非由麗新發展擁有之豐德麗控股有限公司（「豐德麗」）股份（「豐德麗要約」）而觸發之強制性全面要約（「麗豐要約」）。

在豐德麗要約於二零一八年八月二十二日終止後，豐德麗成為麗新發展之附屬公司，其財務業績已於麗新發展之業績內綜合入賬。

麗豐要約已於二零一八年九月十三日終止。

本公司於二零一九年三月八日簽立補充契據，旨在協助麗新集團以更務實而靈活之方式作出投資決定，該契據已於二零一九年四月三十日獲本公司、豐德麗、麗新發展及麗新製衣國際有限公司各自之獨立股東批准。

於年結日後，在余卓兒先生及余少玉女士於二零一九年九月十六日完成購買本公司之額外股份後，本公司之公眾持股量已跌至低於本公司已發行股份總數之25%。

本公司現正考慮採取各項措施，以恢復公眾持股量至按照聯交所證券上市規則之最低規定百分比。

於二零一九年七月三十一日，本集團之土地儲備約為8,400,000平方尺。

本集團現金狀況穩健，於二零一九年七月三十一日分別擁有手頭現金3,097,300,000港元及未動用貸款融資2,647,900,000港元，負債淨值與權益比率為38%，為本集團提供充分信心及能力更積極審視商機。

本集團將繼續於擴充土地儲備及管理其財務狀況時維持其審慎靈活之作風。

致謝回顧本財政年度，本人謹此向董事會同寅、高級管理團隊、我們的合作夥伴以及於本年度曾經與我們合作之所有人士之忠誠、支持及卓越之團隊合作致以衷心感謝。

本人欣然歡迎譚承蔭先生自二零一九年八月十九日起加入董事會出任執行董事。

本人堅信，在我們員工的共同努力下及在所有持份者的支持下，我們將繼續引領本集團審慎及持續向前邁進。

主席周福安香港二零一九年十月二十二日2018-2019年報麗豐控股12財務摘要截至二零一九年截至二零一八年七月三十一日七月三十一日止年度止年度%營業額（百萬港元）1,461.2950.854%毛利（百萬港元）917.5679.335%毛利率(%)62.8%71.4%經營溢利（百萬港元）1,305.11,321.1-1%經營利潤率(%)89.3%138.9%本公司擁有人應佔溢利（百萬港元）—所呈報668.61,180.1-43%—經調整（附註1）263.7629.1-58%純利率(%)—所呈報45.8%124.1%—經調整18.0%66.2%每股基本盈利（港元）—所呈報2.0433.615-43%—經調整0.8061.927-58%本公司擁有人應佔資產淨值（百萬港元）15,834.015,502.92%借款淨額（百萬港元）6,022.05,007.720%每股資產淨值（港元）48.3647.402%於七月三十一日之股價（……