投资要点：
　　导读：本报告全面分析了2023年中国REITs市场，涵盖政策动态、一级市场发行、二级市场表现、流动性、基本面表现和估值情况。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】展望2024，REITs发行速度有望提速，消费型基础设施REITs的推出进一步丰富底层资产类型，流动性问题有望得到缓解，估值处于低位，REITs价值有望回归。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　政策：REITs发展政策持续支持，消费型基础设施REITs推出。REITs顶层设计持续支持。2023年以来，证监会、发改委、央行等部门明确提出，进一步推进REITs常态化发行，突出以“管资产”为核心，强化信息披露要求，持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资，推动配置型长期机构投资者参与REITs投资，全力推动REITs市场高质量发展。消费型基础设施REITs推出。2023年11月，首批消费型基础设施REITs获批准予注册，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金已正式申报。REITs底层资产类型进一步扩大，后续有望进一步推动算力、供热、水电、旅游等基础设施项目纳入REITs底层资产类型。
　　一级发行：新发行速度有所放缓，24年有望提速。23年新发行速度有所放缓。2023年全年共新发行6只REITs，数量较2022年的13只明显下降。2021年6月至今，REITs累计新发行规模达到986亿元，已逼近1000亿元。若考虑四单REITs扩募，总发行规模突破千亿。展望24年，REITs发行有望提速。23年四季度，REITs受理速度明显加快，截至2023年底，已有20单REITs受理中，24年REITs一级发行有望提速。
　　二级表现：整体表现弱势，经营稳定资产相对抗跌。2023年REITs整体表现偏弱。2023年中证REITs指数月均涨跌幅为-2.1%。2023年上半年由于经济修复预期转弱、部分REITs出现出租率下行和流动性的紧缺等原因，REITs表现持续弱势。7月由于FOF基金放开投资REITs，市场情绪修复，REITs有所反弹。8月以后，市场实际资金流入仍较为缓慢，市场再次下行。大类板块方面，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和交通基础设施REITs月均涨跌幅分别为-2.7%、-1.5%、-2.6%、-0.5%、-1.3%和-1.3%，经营稳定的保租房和生态环保REITs相对抗跌。
　　流动性：整体有所改善，产业园、保租房和交通基础设施成交量相对较大。2023年流动性整体改善。2023年REITs月均成交量为14.3亿份，相较于2022年同比上升43%。大类板块方面，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和交通基础设施REITs月均成交量分别为6.2亿份、0.9亿份、2.0亿份、2.2亿份、0.7亿份、2.2亿份，相较于2022年同比+42%、+61%、+13%、+28%、-24%和+20%。园区基础设施、保障性租赁住房和交通基础设施成交量相对较大，生态环保成交量有所萎缩。
　　基本面：整体表现稳健，能源基础设施亮眼。基本面方面，REITs整体表现稳健，基本完成预期目标。营收完成度方面，大类板块方面，园区基础设施和仓储物流相对承压，2023Q1和2023Q3完成度均低于25%。能源基础设施REITs表现亮眼，2023Q2和2023Q3完成度超预期。保障性租赁住房表现稳定，前三个季度完成度均略高于预期。交通基础设施回暖明显，2023Q3完成度恢复到正常水平。生态环保前三季度完成度较低主要是由于季节性效应，四季度完成度有望大幅度上升。
　　估值：整体估值收益率超7%，投资性价比凸显。估值方面，整体估值收益率超7%，投资性价比凸显。截至2023年末，REITs整体估值收益率均值达到7.28%，收益率处于历史高位。大类板块方面，园区基础设施REITs估值收益率均值为7.05%，仓储物流REITs估值收益率均值为6.00%，能源基础设施REITs估值收益率均值为5.23%；保障性租赁住房REITs估值收益率均值为5.15%；生态环保REITs估值收益率均值为7.01%；交通基础设施REITs估值收益率均值为9.93%。
　　展望：市场建设持续完善，流动性问题有望缓解，REITs价值有望回归。制度建设将进一步完善：首先，REITs市场的发展将受益于发行规则的持续完善，信息披露机制的优化将增强市场的透明度。与此同时，对REITs扩募要求和退出机制的完善将提供更加灵活和高效的市场运作方式，进一步增强市场的吸引力。最后，税收政策的进一步优化将是推动REITs市场发展的另一个关键因素。流动性问题有望缓解：当前REITs市场上的标的出现资产运营情况分化，以及二级市场换手率较低、做市商占比较大等流动性不足的情况。政策端，证监会等相关部门也在促进FOF基金、社保基金、保险资金等多方面资金主体放开投资REITs的限制。新的投资者群体，如公募基金、社保年金和海外投资者的加入，将为REITs市场带来新的活力和资金流。这不仅扩大了市场的参与者基础，还将提高了市场的流动性和深度。强制分红规则下，REITs投资性价比高：公募REITs遵循的强制性高分红政策是其显著特征之一。根据相关规定，公募REITs必须分配超过90%的可供分配金额作为股息，且这种分配每年至少发生一次。这种高比例的分红策略为投资者提供了稳定而可观的现金回报。截至2023年末，REITs的整体估值收益率均值达到7.28%，收益率处于较高水平。
　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。