本篇报告回顾了公募REITs上半年一、二级市场以及底层项目经营业绩和收益分配情况,并对下半年投资策略提出相应思考。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】其中除了对二级市场价格走势及影响因素进行了重点分析外,还从价格偏离程度、市场成交活跃度分红后填息效应等资金行为方面进行了多维度的深入剖析，一方面基于上述角度探讨现阶段REITs市场有效性，另-方面结合估值、流动性等要素提出下半年公募REITs的投资策略。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）此外，本文结合市场关注点梳理了估值方法、风险点来源与股债资产相关性等十个围绕REITs的普遍问题，在十问十答部分提供相应的分析与思考视角，供投资者参考。
　　2023年上半年市场回顾:
　　一级市场方面，上半年共发行.上市4只公募REITs,同时首批四单公募REITs于6月正式完成扩募份额的发售。二级市场方面，上半年市场经历显著回调，累计价格收益在股票、债券以及商品等大类资产中的表现相对靠后，量价指标同步反映出上半年市场交投活跃度不高。项目运营表现方面，不同板块经营业绩有所分化,部分园区类项目出租率承压，高速公路车流量环比修复进程放缓。
　　2023年下半年投资策略:
　　一级市场打新策略:中长期视角下REITs.上市首日收益表现或将由项目基本面与估值定价的合理性所主导，因此后续在参与-级市场打新时需回归本源，结合项目质量优选，同时短期内在流动性问题尚未有效解决的情况下，还需关注市场情绪的演绎与资金行为。
　　二级市场投资策略:本文重点探讨=级市场估值性价比、分红后的除息填息效应以及短期有限流动性下的配置方向等维度，并提出相应的策略思考。总结来看，短期波动调整不改长期价值走向，短期维度可以关注在前期非理性下跌过程中，价格脱离基本面出现超跌的品种，利用能够匹配账户风险收益目标的REITs多样化构建组合，分散风险的同时把握市场后续筑底反弹阶段的结构性机会;中长期维度对于偏好稳健的绝对收益账户而言,建议立足REITS权益属性本源，聚焦项目及其所处行业基本面的研究和底层资产定价，同时在优选投资标的的过程中，可以回归项目基本面以及运营方的管理赋能水平，关注现金流具备稳定增长潜力同时估值方面具备性价比的标的，根据市场多空情绪的演绎把握配置窗口和参与节奏。具体到板块层面，结合基本面与估值水平建议重点关注产业园区类型下的工业厂房业态，以及相对稳健的仓储物流保租房与能源类REITS。
　　风险提示:政策调整风险、项目运营风险、项目经营风险、流动性风险、估值波动风险基金治理风险。