本文基于已披露2022年报的20只公募REITs产品，重点针对年报提供的REITs经营业绩、底层项目运营情况、持有人结构变动以及资产最新评估结果等信息进行总结分析;同时对2023年以来国内REITs市场发生的利好事项进行跟踪解读。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】总结来看，2022年在疫情持续反复、经济下行压力增大等不利因素的影响下，REITs底层基础设施项目的经营业绩表现分化明显，其中高速公路类项目的运营及业绩完成情况明显不佳;展望后续，不同板块基本面分化有望收敛，底层项目经营将回归平稳态势。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　2022年公募REITs经营业绩表现
　　2022年REITs底层基础设施项目的经营业绩表现分化明显，高速公路类REITs以及部分成立较早的产业园区类REITs全年业绩显著承压，相比之下仓储物流、环保水务以及2022年新增的保障性租赁住房与清洁能源类型，底层项目运营情况相对稳健，展现出一定的韧性与抗风险能力。
　　可供分配金额方面，超过三分之二的REITs产品2022年可供分配金额超出发行时的预期水平，除了五只高速公路类型项目以及博时蛇口产园REIT未达成预期外，其余REITs的完成度均超过100%。收益分配方面，截至2023/4/18，共计15只REITs产品已为投资者兑现了2022年度内收益;除高速公路类型外，多数REITs实际分红水平符合预期，对应分派率整体在3%以上（基于2022年初市值计算)。
　　公募REITs持有人结构分析
　　截至2022年末，各公募REITs的持有人均以机构投资者为主，汇总至各行业类型来看，清洁能源、保租房与产业园区类REITs对应的平均机构投资者占比相对较高，相比之下环保水务类REITs的个人投资者持有份额占比靠前，平均占比为22.61%。纵向对比来看，各REITs的机构投资者持有比例均较2022半年末有所提升。此外，与2022半年末相比，多数REITs前十大流通份额集中度有小幅下降，仓储物流类型整体份额集中度较高，对应占比在50%以上。
　　公募REITs估值情况跟踪
　　整体来看，产权类与特许经营权类REITs的底层资产估值变动符合其自身特性，部分项目出现分化主要由估值模型的参数假设出现调整所致。产权类项目中除博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT有小幅下降外，其余REITs较上年末或发行时均有所提升，增幅整体在2%以内。特许经营权项目估值呈现分化，其中除华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT与鹏华深圳能源REIT外，其余REITs底层资产均较上一评估基准日的估值有不同程度的回落。此外，REITs二级市场在经历了持续的回调后，市场整体估值水平已回落至历史低位，多数REITs估值性价比显现。
　　REITs市场近期热点事件跟踪
　　今年以来，国内REITs市场利好政策频出，2月中下旬证监会正式启动不动产私募投资基金试点工作，相关《不动产私募投资基金试点备案指引（(试行)》的发布规范了国内基础设施类资产和不动产的投融资管理，并且将大力促进国内Pre-REITs市场的蓬勃发展。3月上旬，证监会指导交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，进一步丰富了保险资金参与国内REITs业务的途径与角色。3月中下旬，发改委与证监会同步发文，将REITs试点行业范围进一步拓展至百货商场、购物中心等消费基础设施领域，同时进一步完善了项目发行条件、回收资金用途等方面的监管安排，并且明确表示将推动完善配套政策，推动REITs专项立法。
　　风险提示
　　REITs相关政策调整;项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期;二级市场流动性不足;经济冲击等导致项目估值波动;基金治理等风险。