首批公募基础设施REITs 2021年报分析：
　　首批公募REITs基础设施项目涵盖产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保四大行业类型，底层资产相对优质，上市至今运作平稳，项目基本面及经营情况未发生异常波动。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从持有人结构来看，截至2021年末各REIT持有人均以机构投资者为主，其中平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT的机构投资者占比更靠前，分别为94.90%、94.73%、94.42%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　从经营业绩来看，首批公募REITs底层基础设施项目2021年营收同比均实现上涨，但收入、净利润及EBITDA较招募说明书预测值的完成情况有所分化。其中东吴苏园产业REIT、红土盐田港REIT、富国首创水务REIT表现较为亮眼，收入、净利润及EBITDA均高于招募书预测值。盈利能力方面，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT毛利率水平位居前列，各REITEBITDA利润率均为正值，其中仓储物流类REITs、产业园区类REITs表现较为突出，中金普洛斯REITEBITDA利润率达到106.26%。
　　从基金收益分配情况来看，9只REITs实际可供分配金额均超出发行时预期，其中中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT本期可供分配金额明显高于招募书预测值，完成率分别达到151.46%、150.02%。截至2022/4/15，首批9只公募REITs均完成了一到两次分红，从报告期内实际分配金额占可供分配金额比例上看，除了两只高速公路类REITs后续还需再进行收益分配外，其余产品均完成了招募书对产品年度收益分配的要求。
　　从项目运营情况来看，产业园区类REITs运营情况基本稳定，出租率及租金水平未发生异常变动；仓储物流类REITs平均月租金同比上涨，项目营收均好于上年同期；高速公路类REITs营收同比有所增长，但疫情散发对路段经营产生一定不利影响；生态环保类REITs整体运营保持稳健，项目收入来源稳定持续。
　　首批公募基础设施REITs估值情况：
　　通过对比年报披露的项目估值与发行时的项目初始估值可以发现，产权类REITs的项目估值较初始值有所上行，特许经营权类受存续期限减少影响普遍下降；P/FFO乘数方面，从各类型的对比结果来看，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、平安广州广河REIT、富国首创水务REIT目前的静态P/FFO值均高于所属行业类型及同属性项目的均值（同属性代指产权类或特许经营权类整体）；中债IRR方面，自2021/11/18以来，首批公募REITs的IRR均经历了缓慢下行后又逐渐回升的过程，其中红土盐田港REIT、富国首创水务REIT的IRR下跌幅度较大。
　　我国公募REITs扩募规则解读：
　　为进一步深入推进公募基础设施REITs试点，规范基础设施基金新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露、停复牌要求及扩募发售相关安排等事项，2022年4月15日，沪深交易所分别发布《新购入基础设施项目指引》（征求意见稿），其中针对我国公募REITs扩募的诸多细节作了详细规定。以上交所发布的《新购入基础设施项目指引》为例，该指引共包含七章五十六条具体规则，涵盖新购入基础设施项目的原则、条件、程序，信息管理与停复牌，基础设施基金扩募发售，自律监管等内容。
　　风险提示：1）政策调整风险；2）试点项目运营不及预期；3）疫情反复影响项目经营；4）二级市场流动性不足；5）估值波动超预期；6）基金治理风险等。