核心观点
　　中长期维度下地产板块具有绝对收益和阶段性相对收益。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】以2005年1月1日作为比较基准，截止到2020年2月21日，申万地产指数的绝对收益为459%，而同期沪深300指数的绝对收益为315%，申万地产指数跑赢了沪深300指数。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）其中，过去15年中有10年一季度地产板块具有相对收益，平均超额收益7.8%。
　　地产板块相对收益的主要来源：政策和流动性的边际变化。2014年以前销售增速的边际变化对板块收益有先导作用，周期大约为6个月。近年来，随着销售增速的放缓和振幅的收窄，销售已经不是相对收益的主要影响因素。流动性和政策的边际改善开始主导板块的相对收益。地产板块短期存在较强的对政策博弈的路径依赖，政策边际放松仍是短期最有效的催化。但在中长期维度下，流动性的变化正在主导板块的相对收益，板块“低估值、高股息”的特征在资产荒时代背景下，将有望贡献长期稳定的相对收益。
　　近期板块收益不佳的原因在于市场对于政策放松的过度期待落空带来的估值下调。与指数相比，地产板块收益稳定，但是估值持续走低，2011年至今申万地产指数平均市盈率16.8X，当前为9.1X，处于历史3.7%分位点，估值水平处于历史绝对低位。沪深300平均市盈率12.4X，当前为12.3X，处于历史52.2%分位点。
　　流动性和政策面逐渐放开，板块迎来价值重塑契机。近期一城一策式的房地产政策密集出台，其中高能级城市以供给端的支持政策为主，低能级城市在需求端逐步探索因城施策的更多举措，都是政策端边际改善的信号。同时，2020年年初至今，10年期国债收益率破”3”，重点房企密集发债且利率水平较前期发行同类债券明显降低，表明市场的利率中枢下移且上市房企已经从流动性宽松中获益。历史研究发现，在流动性宽松的早期，地产板块更容易出现超额收益，从政策和流动性角度来看，当前正是板块配置的最佳时期。同时我们统计，2018年重点房企平均股息率4.7%，同期沪深300平均股息率约2.5%，10年期国债收益率约3%。由于当前的低估值，使得股息收益率相比较其他金融工具具有吸引力，这也提升了板块投资的安全性。
　　投资建议与投资标的
　　从历史情况看，板块在一季度具有明显的相对收益，今年受疫情及政策预期的扰动板块获得相对收益的时点预计将后移。我们认为当前板块在“低估值、高股息”以及政策和流动性边际均迎来改善的状态下，叠加市场风险偏好轮动的催化，已经迎来全年最好的布局时机！重点推荐业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司：融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、阳光城(000671，买入)和布局广泛、融资端具有优势的龙头公司，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、金地集团(600383，增持)。
　　风险提示
　　疫情出现反复，导致销售大幅低于预期。
　　政策对于企业生产监管力度加大，使得复工速度慢于预期。
　　全年政策逆周期调控力度不及预期。