投资要点：
　　1-12月数据关注点：从全国商品房销售来看，2019年全年销售面积同比下滑0.1%，销售金额同比增长6.5%，创下历史新高。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】单月销售面积同比增速自8月以来持续下行，12月由正转负；销售金额同比增幅持续收窄，12月收窄至1.24%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）从分线商品住宅销售面积情况来看，一线和二线累计同比增速下半年以来持续收窄，三线下半年受2018年低基数影响同比增速小幅为正。从分线商品住宅销售金额情况来看，一线累计同比增速持续收窄，二线和三四线下半年增速表现较为平稳。以上数据表明，销售需求端仍然疲软，销售创新高主要受涨价因素影响，我们认为2020年在政策运行较为平稳的背景下，需求端表现与19年相比小幅偏弱，而价格端受19年基数影响，上涨幅度较2019年回落。后续需要关注全市场流动性走向。
　　12月投资和新开工增速延续了下滑的趋势。土地购置方面，我们认为随着前期土地市场走冷、地价回归理性，房企的土地购置意愿在岁末小幅回暖，12月土地购置面积同比增长7.51%。降准等因素使得12月房企开发到位资金当月同比增长13.80%，增速显著上升。但由于当前房企整体融资政策仍然偏紧，我们预计房企后续持续加杠杆能力有限。在政策没有更大转向的情况下，我们判断2020年投资、新开工等数据还将进一步下行。
　　12月房屋竣工面积同比增长20.23%，竣工面积连续五月正增长，涨幅创下2019年新高。我们认为，竣工数据于8月出现明显拐点，竣工回暖的态势将延续至2020年，2020年竣工面积有望正增长。
　　投资新开工如期回落，销售金额创历史新高。2019年1-12月全国房地产累计开发投资为132194亿元，同比增长9.90%，增速较2019年1-11月下降0.3个百分点。1-12月，全国房地产开发企业房屋新开工面积22.72亿平方米，同比增长8.50%，增速较2019年1-11月份降低0.1个百分点。2019年1-12月商品房销售面积17.16亿平方米，同比下滑0.1%，累计同比由正转负；商品房销售额为15.97万亿元，同比增长6.5%，增速较2019年1-11月下滑0.83个百分点。
　　一线销售面积增速收窄，二线增幅回落至零线附近，三四线受低基数影响增速保持低位平稳。2019年1-12月一线城市商品住宅销售面积3483万平方米，累计同比增长11.7%，增速较2019年1-11月下滑3.4个百分点；二线城市商品住宅销售面积28214万平方米，累计同比增加0.1%，涨幅较2019年1-11月下滑0.2个百分点；三四线城市商品住宅销售面积118446万平米，累计同比增长1.6%，增速与2019年1-11月持平。
　　土地购置保持低位，房企拿地意愿略有回暖。1-12月，全国房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，累计同比减少11.40%，跌幅相较2019年1-11月的-14.20%缩小2.8个百分点。12月单月土地购置面积4102万平米，同比由负转正，增长7.51%，
　　房企融资到位，单月到位资金显著回升。2019年1-12月全国房地产资金来源总量达到17.86万亿元，累计同比增长7.62%，增速比2019年1-11月份上升0.65个百分点。单月房地产开发资金量为1.81亿元，同比增长13.80%，增速较2019年11月上升7.29个百分点。
　　投资建议：维持“优大于市”评级。2020年初关注龙头和高股息组合，A股建议关注万科A、保利地产、金地集团、华夏幸福，H股建议关注建发国际集团、禹洲地产。风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。