开源证券-房地产行业深度报告:物管行业专题报告三,集团资源调配的重心,扩表后ROE趋势成关键-210721

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日期:2021-07-21 15:34:43 研报出处:开源证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 陈鹏  (PDF) 36 页 2,386 KB 分享者:alf****00 推荐评级:看好
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研究报告内容
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  市场空间大,进阶版物管对技术、能力需求更为迫切

  物管公司核心要素在于人,其长期占据消费者心智的核心能力是品质和口碑,中短期成长驱动力在于地产平台给予的支持。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】随着形态进阶,服务对象不再束缚于小区住宅,物管公司开始切入非住宅领域。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)在业务平台化、场景社会化趋势下,对物管公司技术、能力的要求将持续提升。物管市场远期空间足够大,可延伸的业务类型足够多,业务对象的流量潜力大,优秀的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务,成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务;受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。

  业务架构:管理半径遇挑战,增值服务轻重切换,板块仍是集团资源调配重心

  (1)高成长性是当前行业发展特性,其中新房交付仍是最佳资源,外拓是最佳轻资产路径,而收并购双刃剑效应突显;针对规模快速崛起的板块,管理半径或迎来挑战,我们认为,区域裂变、项目模块化管理、智慧系统三大方式较为有效。(2)增值服务可在轻重切换中灵活孵化。从资源属性分类,消费类服务潜力较大,且借鉴国内外成功经验,针对门槛不高、差异化性质并不强烈的部分增值服务,转平台为自营并非不可变通。不考虑空间资源运营服务,远期场景下户均增值服务支出占家庭支出的12%,报表口径的增值服务远期收入空间预计在5321亿元。(3)服务业态宽度可期,非住宅业态,例如学校、医院、交通等,会在招投标时对公司、或者其从业人员设定限制,又或在评分时设定较高权重,具有一定的准入门槛。(4)板块仍是地产集团资源调配的重心,同时地产集团多元化业务有望在未来赋能物管。

  盈利趋势:ROE下滑背后是短期资本扩容、而非盈利下滑引起

  从板块45家主流物管公司ROE看,2020年45家物管公司ROE均值25%,较2019年下滑16个百分点。我们认为,当前物管公司ROE下滑明显,主要源于再融资带来的杠杆水平的回落,而非盈利能力的回落,且资产的周转效率不低。未来再融资资金发挥效果,收并购贡献收益的效率提升,盈利能力将会得到阶段性修复,推动ROE恢复至正常水平,至此,新一轮扩表成功完成。

  估值对比:大小之辩,不可忽视的规模壁垒

  (1)大小公司均具备各自优势。大物管公司首先具备一定规模优势,集中体现在资金调配、业务探索方面。小物管公司可以追求小而美特性,增值服务试错成本低,局部城市密度高,利于持续降本增效。(2)但我们认为,小公司优势对于大公司并无太多门槛,反之不然;且双方成长性相当,估值却继续分化。(3)三大业务中非业主增值服务不具可持续性,做的是新房市场“一锤子买卖”,剔除该业务后的业绩更为宝贵,估值更具参考价值。

  风险提示:行业销售规模波动加大,外拓业务不及预期,人工成本上行压力。

  

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