东亚前海证券-2021H1房地产行业中报业绩综述:碧波荡漾千尺潭,乘舟侧畔万重山-210914

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日期:2021-09-22 11:09:20 研报出处:东亚前海证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 金文曦  (PDF) 19 页 1,820 KB 分享者:wan****oe 推荐评级:推荐
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研究报告内容
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  核心观点

  营收增速提升,毛利率净利率持续下行。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从86家样本房企整体财务数据来看,2021H1实现营业总收入2.71万亿元,同比增长24.74%,增速比2020H1上升16.97pct;实现归母净利润2199.19亿元,同比增长1.18%。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)随着房地产行业政策调控常态化,17、18年高价地进入结转周期,叠加新房限价,行业毛利率、净利率持续下行,平均毛利率从2020H1的32.82%下降至27.88%,平均净利率从2020年底的10.81%下降至2021H1的9.32%。

  首批集中供地收官,多地调整第二批集中供地土拍规则,或将改善房企利润。截至2021年6月29日,22城首批集中供地已完成,300余家房企拍得800余宗土地。整体来看,土拍市场区域分化明显,长春济南等地参拍热情不高,杭州、苏州等长三角重点城市竞争激烈。龙头房企拿地积极,万科、保利、融创等房企收获颇丰。第二批集中供地陆续开始,多地调整土拍政策控制溢价率,土拍规则整体走向“竞品质”,抑制地价非理性上涨,从厦门、长春、无锡等城市已经结束第二批集中供地,从成交数据来看,土地溢价率整体得到有效控制。

  2021H1商品住宅销售整体改善,竣工复苏明显。2017-2018年,竣工面积与新开工面积累计同比增速的剪刀差扩大,伴随2021年疫情影响减弱,刚性交付加大,预计2021年是竣工大年。2021H1全国累计新开工面积7.55亿平方米,同比上升5.5%,累计竣工面积2.63亿平方米,同比上升27%。销售方面,全国商品住宅销售面积7.91亿平方米,同比增长29.4%,2021H1,TOP5房企累计实现销售金额3474.27亿元,同比增长27.52%,实现销售面积2995.62万平方米,同比增长15.44%,龙头房企无论是在拿地端还是销售端都表现积极,强者恒强的格局稳定。

  展望未来,“三道红线”之下房企融资规模受到限制,房企积极通过快周转、加速去化实现销售回款,为实现这一目标,预计房企会加大分销渠道的占比。拿地方面,二批集中供地调整规则,抑制地价非理性上涨,预计房企会积极参与二批、三批集中供地土拍,由于第三批集中供地涉及到房企明年补库存,竞争激烈程度会高于二批集中供地;融资方面,过去房地产开发以信贷、债券融资为主,负债成本较高,房企通常采取高周转率的开发销售模式维持利润率。伴随“三道红线”和贷款集中度管理制度的推出,后续在财务杠杆规模受限的情况下,将推动联合开发、小股操盘、代建等轻资产模式的项目拓展。

  投资建议

  白银时代马太效应逐步显现,后期两类地产股值得关注:(1)融资成本具有比较优势、能在22城持续拿地的龙头房企,如绿城中国(3900.HK)、龙湖集团(0960.HK)等;(2)受此次“两集中”土地政策影响较小,勾地能力较强的房企,如新城控股(601155.SH)、宝龙地产(1238.HK)等。

  风险提示

  房地产调控政策收紧;防范金融系统性风险。

  

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