亿翰智库-房地产行业:地产调控之际,闽系房企转变正当时,以世茂集团&旭辉控股集团为例-211119

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日期:2022-01-18 21:24:23 研报出处:亿翰智库
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 于小雨,姜晓刚,何志芳  (PDF) 15 页 1,011 KB 分享者:qwe****dd
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研究报告内容
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  核心观点:

  在房地产行业二十多年的发展时期中,衍生出了多个派系,如粤系、闽系、浙系等,这些派系各有各的特点,粤系实力强,浙系区域深,闽系是典型的“爱拼才会赢”型,正是由于闽系房企“高杠杆”、“激进”的特征,我们不禁思索,在行业中后期杠杆受限之后,一向以高杠杆维持高发展的闽系房企,能否在这滩激流中保全自身?因此我们从典型闽系房企旭辉控股集团以及世茂集团展开分析。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

  一、行业规则已变,现金为王

  2017年前地产行业的游戏规则一直都是以金融模式驱动,敢拿地、敢拿地王,行业top就指日可待,不存在借不到资金的问题,但在2020年8月份之后,国家相继出台的三线四档两观察、贷款集中度管理、土地两集中出让等政策表明,地产行业的规则明显发生转变,在此背景下,世茂集团及旭辉控股集团纷纷缩减投资、压降债务规模,销售增速也随之分别下降至15.5%及15.2%,然而,放弃了规模增速还不够,在重塑的行业规则下,规模并不是企业赖以生存发展的必要条件,现金流才是。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  二、投资方面:行情轮动不再,投资重点关注高能级

  从世茂集团及旭辉控股历年来的拿地情况来看,世茂集团起步较早,但2015年由于集团急需提高去化导致错过了三四线棚改红利期,2018年加速扩张时入驻的部分城市基本面相对较弱,容易拖累企业的去化;旭辉集团相对世茂集团扩张的更加稳健,投拓聚焦于一二线核心城市及周边强三四线,选择的城市基本面相对有保障,即使在非三四线行情的期间,入驻城市也可以提供较好的销售反馈。

  三、债务方面:预售监管比例收紧,上下游占款亦需警惕

  在监管趋严的背景下,多地政府为了保交房提高预售资金监管比例,对企业的现金流造成不利影响,但在企业的财务报表中,通常不会披露该占比,这使得现金短债比的参考意义较小;此外,鉴于多家房企爆出商票违约事件,上下游占款也需要纳入房企偿债能力的考量。总体来说在短期偿债能力方面,世茂集团的有息债务以及上下游占款,给企业带来较大的兑付压力,同时再融资渠道不畅,或将面临较大的偿债风险。

  四、业务模式:活下来很重要,活下来之后的发展也重要

  在企业经营的多元化业务中,世茂集团的经验较强、规模较大,除酒店外其余业务受疫情影响较小,对企业的现金流有一定支撑,此外在行业由开发时代转向服务时代的时期,多元化业务可以与集团主营业务产生联动效应;但另一方面来说,多元化业务毕竟不同于住宅业务可以快速回收现金流,在自身资金充裕的情况下投入资金发展第二增长曲线无可厚非,但在负债高企的背景下还高调进入吸金业务只能是加重债务风险。

  五、总结

  根据上文对世茂集团及旭辉集团的分析,总结出两点建议:第一,保持政策的高敏感性,我们认为在三道红线之前,国家已经多次提出房住不炒以表警示,当政府反复提及一个词的时候,相关行业就要做好相应的准备;第二,回归本心,找准定位,此次调控过后,地产将从杠杆模式转向实业模式,做好产品、做好服务才是企业立身之本。

  

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