浙商证券-房地产行业2022年1月20日LPR下调点评报告：降准+降息对冲行业下行压力，基本面加速筑底-220120

　　事件：2022年1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率：1年期LPR为3.7%，较上期下降10bp，5年期以上LPR为4.6%，较上期下降5bp。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　投资要点

　　央行接连降准降息，对冲行业下行风险：1）2021年12月15日，央行宣布全面降准0.5pct，释放长期资金1.2万亿元，12月20日1年期LPR随之下调5bp；2）2022年1月17日，MLF和逆回购利率超预期下调10bp，引导1月20日1年期和5年期LPR同时下调10bp和5bp。https://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们认为，本轮降准降息的政策组合，凸显货币政策“充足”、“精准”、“靠前”的主动性要求，在市场供需两端承压、行业到位资金仍紧背景下，能有效稳定市场预期，对冲行业下行风险，防止销售失速下滑。

　　历史降准降息后，地产销售回暖，板块股价实现超额收益：复盘历史数据，2008年10月、2011年11月、2015年2月、2020年1月的四次全面降准降息均有效刺激房地产销售回暖，商品房销售面积同比增速录得大幅提升，且持续时间相对较长。降准降息对于房地产二级市场的影响也较为积极，数次降准后房地产板块指数反弹明显，且收益表现优于整体大盘。

　　房贷利率持续下调，推进市场需求端修复：2021年9月中央进行政策纠偏以来，重点城市房贷利率开始出现下调迹象：根据贝壳研究院统计截至22年1月，重点城市首套房贷利率5.56%，二套房贷利率5.84%，均较21年高点有明显回落，且放款周期出现缩短。我们认为，与房贷利率直接挂钩的5年期以上LPR下降，有望引导房贷利率的继续下调，信贷环境改善下行业基本面有望加快筑底。

　　降息减轻企业融资和居民负债成本，有利于刺激消费回升：我们认为，企业综合融资成本的下降能改善企业的盈利能力，从而增加居民的可支配收入，而购房成本的下降有利于释放居民的购买力，刺激消费的回升。我们认为，降息有利于改善商管企业的经营指标（例如日均客流量及销售额）。

　　投资建议：伴随央行的持续表态以及融资成本的实质性下降，我们认为，行业资金面持续好转已成定局，基本面加速筑底值得期待，Beta行情仍将持续，行业估值阶梯化修复再升级，建议关注：

　　1）估值修复轮动在后的标的：A股-新城控股、金科股份；H股-旭辉控股、宝龙地产，低估值+信心修复=弹性可期。

　　2）此外综合型高信用房企估值修复仍然持续：A股-保利发展、万科A、金地集团；H股-中国海外发展、华润置地、龙湖集团。

　　伴随房企风险的逐步化解以及后续消费回暖，商管标的估值有望修复，建议关注：华润万象生活、宝龙商业。

　　风险提示：需求修复不及预期，房企去化和回款偏弱。