亿翰智库-房地产行业研究:华北房企掉队的三大根本原因-220118

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日期:2022-01-18 20:34:22 研报出处:亿翰智库
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 于小雨,姜晓刚,何志芳  (PDF) 19 页 1,104 KB 分享者:hmi****30
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研究报告内容
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  核心观点:

  2017年,全国房地产行业保持高速增长的时候,华北房企仿佛被按下了0.5倍速的播放键,销售规模纷纷降速,此后华北房企销售增速一直低于E50房企平均增速7至26个百分点。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】为什么曾经增速靠前的华北房企突然失速,且一直没有恢复平均水平?为什么华北房企除了融创都没有真正意义上走出华北?文章将从宏观政策展开,继而对华北房企的战略布局进行探讨,希望得出一个较为清晰的答案甚至警示。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  一、政策收紧,舒适圈不再舒适

  2016年,为维持房地产市场平稳健康发展,环京地区开展了一系列调控工作,一方面落地了较为严格的限购限贷政策,另一方面对环京地区的土地供应规模及方式进行限制。同时北京、上海等超大型城市进行人口疏解,引导需求外流,由此投资性需求纷纷转移阵地,华北市场出现严重的供需失衡问题,市场快速下行。

  二、外拓艰难,竞争难有优势

  环京地区的政策收紧使当地购房需求大幅下降,无法支撑起房企的销售增速,因此大多数华北房企被迫向外扩张,企图用全国化布局来弱化大本营的政策调控影响。但华北房企被迫的对外扩张隐藏了三大问题:第一,布局散,由于是对外匆忙扩张,因此华北房企倾向于布局高能级核心城市,然而核心城市的市场竞争较大,加之政策调控明显,短时间难以获得成效;第二,难深耕,华北房企并未在外部城市保持连续性的投资,没有形成有效的市场占有率,制约了企业销售规模的增长;第三,选址偏,由于企业自身的投资战略影响,部分华北房企外拓多拿大体量项目,选址偏向郊区,缺乏刚需支撑,容易受市场景气度影响。

  三、内基薄弱,资金难以平衡发展

  排除企业布局上的因素,房地产行业以资金为导向,企业成败的根本原因多在于资金问题。华北房企净负债率在2017年及2018年陡增,原因有两方面:一方面华北房企加大对外部区域的扩张力度,导致这段时期公司资金需求量较大,使得负债情况上升较快;另一方面外拓不能快速实现现金回流,在大本营销售去化不畅的背景下,企业亦需要通过发行债务来保证资金流的稳定。

  四、总结与思考

  华北市场是全国房地产市场的一个缩影以及前兆,我们通过以上对华北房企发展的困境,可以总结出几点建议:第一,不要对政策抱有侥幸心理,企业需要提高政策敏感度,顺应政策,调整自身找到调控与发展的平衡点;第二,地产行业有过高峰有过低谷,但无论在什么阶段,资金都是企业赖以生存的根源;第三,在行业深化调控的阶段,房企更要抓紧自身已布局的优势市场,以本土优势及品牌优势尽量弱化政策调控的影响。

  

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