国金证券-房地产行业点评:政策放松全面加码,坚定信心加仓地产-220514

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日期:2022-05-14 17:18:38 研报出处:国金证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杜昊旻  (PDF) 6 页 586 KB 分享者:ab***0 推荐评级:买入
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研究报告内容
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  事件

  2022年5月13日,南京确认二孩以上家庭可购第三套房;5月14日,东莞出台楼市新政,二孩三孩家庭可多购一套房,“双证房”视为一套住房,增值税免征年限从5年调整为2年。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】自2022年3月份以来,郑州、衢州、秦皇岛等城市陆续出台调控宽松政策维持市场稳定,在中央政治局会议定调后,地方政府调控宽松提速,南京、苏州、无锡等重点城市相继通过放宽限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等措施促进购房消费。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  评论

  行业基本面尚未改善,亟需加大政策支持力度。目前虽有多城市宽松政策落地,但受市场情绪和疫情影响,行业基本面仍较严峻:①销售延续低迷态势,2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%,1-4月百强房企销售金额同比下降50%,五一期间克而瑞50个重点城市商品住宅成交备案面积同比下降80%;②新开工量下滑、土拍热度低温,2022年1-3月,全国房地产新开工面积同比下滑18%,1-4月全国300城宅地成交面积同比下降57%;③2021年以来房企违约事件频出,其中不乏头部房企,重挫市场信心。而房地产行业作为国民经济支柱产业,其稳定发展是GDP实现5.5%增速的重要保障,行业需要持续的政策支持,以回归良性循环。

  限购限售或在新一线城市大范围松绑。对标2014-16年的市场恢复周期,从2014年6月呼和浩特市正式发文放开限购,其他城市陆续完全放开或部分放开限购政策,到9月珠海限购政策松绑后,三个月内仅剩北上广深和三亚五个城市仍执行限购。本轮的地产调控宽松从2022年3月份启动,多数出台放松限购限售的城市市场基本面都有所承压,即使是郑州、苏州、南京等高能级城市,其住宅供应量也相对较大,除了一线城市外,市场基本面较好的杭州、合肥、成都等城市目前也尚未出台放松限购限售的政策。房地产市场是具有传导轮动性的,其恢复需要数个热点城市的带动,我们预计在5、6月份,除了房价上涨压力较大的一线城市,其余城市(包括新一线城市)的限购限售都将在不同程度上放开,杭州、合肥、成都这类基本面好的城市在政策宽松环境下,市场或将率先回暖,有望带动全国市场的企稳。

  首套房贷款利率下行有较大空间。①利率下降有空间,贝壳百城首套房贷款利率从2021年10月最高的5.72%降至2022年4月的5.17%(当前五年期以上LPR+57BP),降幅为55BP;而2014-16年间,全国平均首套房贷款利率从2014年6月最高的7.02%持续下降至2016年末的4.44%,降幅达258BP,降幅和绝对值均有下降空间。②新增信贷数据走弱,2022年4月,新增贷款6454亿元,预期1.4万亿元,受地产市场下行影响,4月住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。同时,由于本轮周期中缺少2014-16年大量棚改对刚需的支撑,信贷对行业的支持力度或将更大,我们认为首套房贷款利率下行将有助于刚需购房者信心的提振。

  本轮宽松政策或更加有利于改善型产品的去化。此前调控政策对刚需客群的限制较小,而多数重点城市为抑制恶意炒房,对限购限售限贷政策严格执行,一定程度上错杀部分合理改善需求。随着限购的放松,更多客户拥有二套房/多套房的购房资格,此外限售时间的缩短或取消将加快存量房的流动性,置换改善客户的购买力将获得较大力度提升,改善型产品的去化由此受益。预计主要布局重点城市、主打改善型产品的房企在本轮市场周期中将获得超额收益,我们在外发报告《改善需求引领复苏,品牌房企或有超额收益》中对此有详细论述。

  投资建议

  我们认为未来政策宽松将全面加码,坚定看好地产全年行情,同时预计基本面好的一二线、长三角城市销售或率先企稳回暖,且改善需求或是本轮市场回暖的牵引。首推重点布局优质城市、主打改善产品的房企,如绿城中国、建发国际、滨江集团。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企,如保利发展、招商蛇口,其主要布局位于一二线重点城市,也有一定比例改善产品。

  风险提示

  宽松政策对市场提振不佳;疫情影响市场恢复;多家房企出现债务违约

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