迪臣發展國際定期财报：迪臣發展國際：年報2019

ANNUALREPORT20192019年報DesonDevelopmentInternationalHoldingsLimited迪臣發展國際集團有限公司AnnualReport2019年報InvestmentProjects投資項目*****************************PropertyInvestment物業投資HolidayInnExpressKaifengCityCentre開封迪臣智選假日酒店Awholly-ownedhoteldevelopmentwithapproximately240guestroomslocatedincitycentreofKaifeng.Scheduledtostartoperationbytheendof2019.預計於2019年底營運。

位於開封市中心，約有240間客房之全資項目。

COHOSTWESTBUND后社西岸TheCohostWestBundisaco-livingapartmentinShanghaiWestBund,No.208BaiseRoad,XuhuiDistrict,Shanghai,whichincludes66apartmentswithplentyofcommonarea,combinedwithmixedretail,catering,moderngym,swimmingpoolandtenniscourt.TheCohostWestBundisaprojectco-developedbyPamfleetandDeson.后社西岸，上海創意合居生活位於上海徐滙區百色路208號，由66間精品設計公寓及不同的多功能公共空間組成，社區配套、餐飲、零售及高端健身中心、泳池、網球場。

后社西岸是由鵬里及迪臣共同發展。

TradingofMedicalEquipmentandHomeSecurityandAutomationProducts銷售醫療設備及家居保安及自能化產品DesonInnovativeLimited迪衛智能系統有限公司Thesurveillancesprojectinvolvedtheplanning,technicalconsultingandequipmentsupplyofCCTV–videomanagementsystemforDutyFreeShop&TheLinkShoppingCentre為DFS免稅店及領展轄下的商場提供了視頻管理系統的規劃、技術諮詢和設備供應MedicalTechnologiesLimited迪臣國際醫學儀器有限公司SupplyandInstallationofthe1stTyromotionsetforNeurologicalRehabilitationinHongKong–VirtusMedicalTower,Central提供及安裝全香港首套Tyromotion神經復康系統－尚至醫療大樓（中環）公司資料2主席報告3管理層討論及分析5董事會報告13董事及高級管理人員履歷28企業管治報告31獨立核數師報告46經審核財務報表綜合損益表51綜合全面收益表52綜合財務狀況表53綜合權益變動表55綜合現金流量表57財務報表附註59財務資料概要150目錄迪臣發展國際集團有限公司2公司資料董事會執行董事盧全章先生（主席）謝文盛先生（董事總經理兼副主席）王京寧先生謝維業先生獨立非執行董事何鍾泰博士蕭文波工程師蕭錦秋先生董事委員會審核委員會蕭錦秋先生（主席）何鍾泰博士蕭文波工程師薪酬委員會蕭錦秋先生（主席）何鍾泰博士蕭文波工程師提名委員會蕭文波工程師（主席）何鍾泰博士蕭錦秋先生財務總監及公司秘書林榮偉先生（香港會計師公會）主要往來銀行大華銀行有限公司大新銀行有限公司南洋商業銀行有限公司法律顧問Appleby何韋律師行核數師安永會計師事務所股份過戶登記總處EsteraManagement(Bermuda)LimitedCanon’sCourt22VictoriaStreetHamiltonHM12Bermuda香港股份過戶及登記分處卓佳登捷時有限公司香港皇后大道東一八三號合和中心五十四樓註冊辦事處Canon’sCourt22VictoriaStreetHamiltonHM12Bermuda總辦事處及主要營業地點香港九龍觀塘鴻圖道五十七號南洋廣場十一樓股份上市香港聯合交易所有限公司股份代號：262公司網站3主席報告年報2019各位股東：本人謹代表迪臣發展國際集團有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，「本集團」或「我們」）董事會（「董事會」），欣然向　閣下呈報截至二零一九年三月三十一日止年度（「報告期」）之年報（「年報」）。

業務回顧於報告期間，本集團錄得總營業額約259,400,000港元（二零一八年：約190,800,000港元）。

本公司擁有人應佔純利約為27,500,000港元（二零一八年：約47,800,000港元），減少20,300,000港元或42%。

每股盈利2.81港仙。

於二零一九年四月十二日，本集團與一名獨立第三方訂立買賣協議以出售迪臣建設國際集團有限公司（「建臣建設」）全部餘下股權（311,769,867股普通股，佔建臣建設已發行股份總數31.18%）。

出售詳情載於「管理層討論及分析」中「前景－出售迪臣建設國際集團有限公司及其附屬公司」一節披露。

董事會認為，出售事項為本集團變現其於迪臣建設的長期投資提供具吸引力的退出機會。

出售事項使本集團能將資本再用於現有物業發展及投資業務。

我們認為，出售事項將有利本集團變現其投資，並加強本集團的流動性及整體財務狀況。

於報告期間，本集團已開發以下新物業發展項目：1)於香港的物業重建項目。

該物業為一間9層商業╱住宅綜合樓宇（「TST物業」）。

TST物業位於尖沙咀區金巴利道以北，在與天文臺道之交匯處附近。

本集團已與一名獨立第三方成立一間公司並計劃投資約70,000,000港元向TST物業現時業主進行收購，並將其發展成為一間配備完善的商業樓宇。

總可售面積約2,650平方米（「平方米」）。

於二零一九年三月三十一日，本集團該投資總額約46,000,000港元。

2)於上海的物業重建項目。

其為住宅公寓及辦公室。

該兩個項目包括8間公寓，總建築面積867平方米及4層辦公樓宇，總建築面積6,668平方米。

於二零一九年三月三十一日，總投資約20,000,000港元。

3)於中國一線城市從事物業發展項目的一個投資管理基金。

總投資預期約1,000,000美元。

於二零一九年三月三十一日並無作出投資。

回顧報告期間，中國經濟平穩發展，作為中國經濟的重要支柱，房地產市場亦繁榮增長，於報告期間，國家仍然堅持「房住不炒」政策，各項調控頻出，在抑制房價過快上漲、土地市場過熱的基礎上力求建設長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

股息董事會建議派付報告期間每股普通股末期股息0.5港仙（二零一八年：0.5港仙）。

於二零一九年六月十一日，本公司宣派特別股息每股普通股0.5港仙。

迪臣發展國際集團有限公司4主席報告展望根據公開途徑取得的資料，由於國內需求減弱及中美貿易緊張局勢對出口造成的影響，預計中國經濟將在二零一九年面對更大的下調壓力。

國際貨幣基金組織預測二零一九年中國內地之國內生產總值增長率約為6.2%。

在二零一九年三月初全國人民大會開幕期間，中國總理李克強先生亦提到中國政府將對二零一九年訂下6.0%至6.5%此較低之經濟增長目標。

儘管在不利的宏觀經濟環境及政治貿易緊張局勢影響下，中國內地經濟不明朗，但本集團對中國經濟和前景仍持謹慎樂觀態度。

本集團預期來年環球經濟表現將持續疲弱，並將繼續受到中美貿易衝突等負面因素所影響。

此外，地緣政治環境不穩仍持續威脅市場信心及阻礙環球經濟復甦。

雖然如此，預期疲乏的經濟復甦可能減慢美國聯邦儲備局加息的步伐。

香港本地經濟主要受目前被中美貿易戰打擊的中國內地經濟發展所影響。

預期在二零一九年經濟增長及物業市場表現將充滿挑戰。

我們正試圖在香港尋找潛在物業作未來發展。

截至本報告日期，有關業務合作的討論仍處於初步階段，第三方並未向本集團提出正式建議，本公司或其任何附屬公司亦未就有關業務合作訂立具有法律約束力的協議或合約。

任何有關該業務合作的結果尚屬未知，及倘就可能業務合作與上述第三方訂立任何協議或合約時，本公司將遵守聯交所證券上市規則的相關規定。

應對預期未來市場及經濟環境充滿不明朗及挑戰，本集團將繼續採取審慎及積極態度以管理集團核心投資及挑選未來投資機會，為本公司股東爭取持續及穩定的回報。

致謝本人謹代表本公司董事（「董事」），對本公司的股東、業務夥伴及客戶之長期支持及信任致以衷心謝意，並感激各員工在過去數年之奉獻、努力不懈及持續貢獻，協助本集團取得驕人業績。

本集團將專心致力，為本集團長遠發展效力，並為本公司股東帶來可持續回報。

董事總經理兼副主席謝文盛香港二零一九年六月二十一日5管理層討論及分析年報2019業務回顧本集團於截至二零一九年三月三十一日止年度的主要業務分類包括(i)物業發展及投資；及(ii)買賣醫療設備及家居保安及自動化產品，以及提供相關安裝和維修服務。

截至二零一九年三月三十一日止年度，本集團錄得營業額約259,417,000港元（二零一八年：190,783,000港元），較去年增加36%。

物業發展及投資業務截至二零一九年三月三十一日止年度，本分部錄得營業額約217,365,000港元（二零一八年：164,422,000港元），較去年增加32%。

該分部產生之營業額來自出售位於中華人民共和國（「中國」）的物業及位於中國的投資物業租金收入。

(i)出售物業營業額由截至二零一八年三月三十一日止年度約137,972,000港元增加至截至二零一九年三月三十一日止年度約195,605,000港元，大幅增加42%。

去年確認之銷售額主要來自銷售中國開封世博廣場（「世博廣場」）的樓辦公室及一棟住宅樓宇。

年內，兩棟餘下住宅樓宇已推向市場，且更多收益於本報告期間確認。

世博廣場包括：i)三棟住宅樓宇（總建築面積59,300平方米）；ii)一些商業單位（總建築面積13,900平方米）；iii)兩條臨街商鋪（總建築面積2,000平方米）；iv)一間在建酒店（總建築面積14,800平方米）；及v)動態館（總建築面積5,000平方米）。

(ii)投資物業租金收入營業額由截至二零一八年三月三十一日止年度約26,450,000港元減少至截至二零一九年三月三十一日止年度約21,760,000港元，減少18%。

於年內，本集團擬重建亞洲豪苑城市廣場。

因此，該等於年內已到期的租賃協議不再續新，以導致中國海口的租金收入減少。

報告期間本分類產生的分類經營溢利約104,084,000港元（二零一八年：71,240,000港元）。

迪臣發展國際集團有限公司6管理層討論及分析買賣醫療設備及家居保安及自動化產品以及提供相關安裝及維修服務業務於截至二零一九年三月三十一日止年度，本集團自該分類產生營業額約42,052,000港元（二零一八年：26,361,000港元），較去年大幅增加60%。

大幅增加主要由於本集團獲得於中國的獨家分銷導致本報告期間於中國的家居保安產品的銷售大幅增加。

於報告期間，該分類產生的分類經營溢利約為8,289,000港元，而上一報告期間為分類產生經營虧損約為9,171,000港元。

於截至二零一九年三月三十一日止年度，本公司擁有人應佔純利約27,486,000港元，而於截至二零一八年三月三十一日止年度本公司擁有人應佔純利約47,776,000港元。

減少主要由於(i)採納新香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）第9號金融工具後，按公平值計入損益之股權投資公平值虧損。

採納香港財務報告準則第9號後，於報告日期末本集團所持股權投資公平值產生虧損約35,984,000港元；及(ii)經比較預期銷售收益及於二零一九年三月三十一日之賬面值後，於迪臣建設投資減值27,190,000港元。

上述減少部分被：(i)於報告期間世博廣場的住宅樓宇開始銷售；(ii)由於本集團獲得於中國的獨家分銷導致本報告期間於中國的家居保安產品的銷售大幅增加；及(iii)投資物業之公平值收益（經扣除遞延稅項前）增加約66,456,000港元（二零一八年：53,935,000港元）所抵銷。

位於中國海口市的物業公平值出現大幅增長。

截至二零一九年三月三十一日止年度每股盈利約為2.81港仙。

財務回顧營業額於截至二零一九年三月三十一日止年度，本集團之營業額約259,000,000港元，較去年增加36%。

該增加乃主要由於報告期間世博廣場的住宅樓宇開始銷售。

物業發展及投資業務及買賣醫療設備及家居保安及自動化產品帶來之營業額分別約217,000,000港元及42,000,000港元，分別較上一報告期間增加32%及60%。

毛利率於截至二零一九年三月三十一日止年度，本集團的毛利率約為35.2%，較去年的25.4%增加9.8個百分點。

此乃主要由於本報告期間出售位於開封的兩個住宅樓宇的毛利率較高。

7管理層討論及分析年報2019其他經營收入╱（開支），淨額有關金額由截至二零一八年三月三十一日止年度收入約5,300,000港元轉為截至二零一九年三月三十一日止年度開支約54,500,000港元。

上個年度的金額主要指出售附屬公司的收益。

本年度的金額指(i)採納香港財務報告準則第9號後，按公平值計入損益的股權投資公平值虧損；及(ii)迪臣建設投資減值虧損。

於截至二零一八年三月三十一日止年度並無產生該虧損。

應佔聯營公司溢利及虧損截至二零一九年三月三十一日止年度，本集團應佔聯營公司溢利及虧損約為4,500,000港元（虧損），較上一報告期間應佔聯營公司溢利及虧損約8,700,00……