滬港聯合定期财报：滬港聯合：2018/19年報

CONTENTS目錄CorporateInformation2公司資料Highlights4摘要Five-YearFinancialSummary5五年財務摘要Chairman’sStatement7主席報告書ManagementDiscussionandAnalysis12管理層討論及分析CorporateGovernanceReport26企業管治報告ReportoftheDirectors45董事會報告ProfileofDirectorsandSeniorManagement57董事及高級管理人員履歷IndependentAuditor’sReport61獨立核數師報告ConsolidatedIncomeStatement70綜合損益表ConsolidatedStatementofComprehensiveIncome71綜合全面損益表ConsolidatedStatementofFinancialPosition72綜合財務狀況表ConsolidatedStatementofChangesinEquity74綜合權益變動表ConsolidatedStatementofCashFlows76綜合現金流量表NotestotheConsolidatedFinancialStatements78綜合財務報表附註HongKongShanghaiAllianceHoldingsLimited滬港聯合控股有限公司2CORPORATEINFORMATION公司資料董事會執行董事姚祖輝先生（主席兼首席執行官）劉子超先生獨立非執行董事譚競正先生徐林寶先生楊榮燊先生李引泉先生執行委員會姚祖輝先生（主席）劉子超先生審核委員會譚競正先生（主席）徐林寶先生楊榮燊先生李引泉先生薪酬委員會徐林寶先生（主席）姚祖輝先生譚競正先生李引泉先生提名委員會姚祖輝先生（主席）譚競正先生徐林寶先生楊榮燊先生公司秘書黃婉詩女士，ACIS,ACS核數師羅兵咸永道會計師事務所香港執業會計師BoArdofdirectorSexecutivedirectorsMr.YaoChoFaiAndrew(ChairmanandChiefExecutiveOfficer)Mr.LauChiChiuindependentNon-executivedirectorsMr.TamKingChingKennyMr.XuLinBaoMr.YeungWingSunMikeMr.LiYinquanexecutivecommitteeMr.YaoChoFaiAndrew(Chairman)Mr.LauChiChiuAuditcommitteeMr.TamKingChingKenny(Chairman)Mr.XuLinBaoMr.YeungWingSunMikeMr.LiYinquanremuNerAtioNcommitteeMr.XuLinBao(Chairman)Mr.YaoChoFaiAndrewMr.TamKingChingKennyMr.LiYinquanNomiNAtioNcommitteeMr.YaoChoFaiAndrew(Chairman)Mr.TamKingChingKennyMr.XuLinBaoMr.YeungWingSunMikecompANySecretAryMs.WongYuenSze,ACIS,ACSAuditorPricewaterhouseCoopersCertifiedPublicAccountantsAnnualReport2018/19年報3CORPORATEINFORMATION公司資料主要往來銀行盤谷銀行中國銀行（香港）有限公司交通銀行股份有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司創興銀行有限公司中國信託商業銀行股份有限公司星展銀行（香港）有限公司遠東國際商業銀行股份有限公司富邦銀行（香港）有限公司中國工商銀行股份有限公司上海商業銀行有限公司大華銀行有限公司註冊辦事處ClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda香港主要營業地點香港灣仔駱克道41號東城大廈11樓1103-05室網址:電子郵箱:enquiry@hkshalliance.com股份登記過戶處主要過戶處MUFGFundServices(Bermuda)LimitedTheBelvedereBuilding69PittsBayRoadPembrokeHM08Bermuda香港過戶分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖在香港聯合交易所有限公司上市股票代號：1001priNcipALBANKerSBangkokBankPublicCo.Ltd.BankofChina(HongKong)LimitedBankofCommunicationsCo.,Ltd.ChinaConstructionBank(Asia)Corp.Ltd.ChongHingBankLimitedCTBCBankCo.,Ltd.DBSBank(HongKong)LimitedFarEasternInternationalBankFubonBank(HongKong)LimitedIndustrialandCommercialBankofChinaLimitedShanghaiCommercialBankLtd.UnitedOverseasBankLimitedregiSteredofficeClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11BermudapriNcipALpLAceofBuSiNeSSiNHoNgKoNgRooms1103–05,11thFloorEastTownBuilding41LockhartRoadWanchai,HongKongWebsite:E-mailAddress:enquiry@hkshalliance.comSHAreregiStrArSANdtrANSferofficeSprincipalregistrarMUFGFundServices(Bermuda)LimitedTheBelvedereBuilding69PittsBayRoadPembrokeHM08BermudaHongKongBranchregistrarComputershareHongKongInvestorServicesLimitedShops1712–1716,17thFloorHopewellCentre183Queen’sRoadEastWanchai,HongKongLiStedoNtHeStocKexcHANgeofHoNgKoNgLimitedStockCode:1001HIGHLIGHTS摘要HongKongShanghaiAllianceHoldingsLimited滬港聯合控股有限公司4reveNueByLiNeSofBuSiNeSSConstructionMaterialsBuildingandDesignSolutionsEngineeringPlasticsPropertyInvestmentandProjectManagementUnallocated各項業務之收入建築材料建築產品及設計方案工程塑膠房地產投資及項目管理未分配fiNANciALHigHLigHtSFortheyearended31stMarch20192018Change二零一九年二零一八年變化HK$millionHK$million百萬港元百萬港元Revenue收入2,882.63,032.9-5.0%Grossprofit毛利275.1197.6+39.2%Operatingprofit/(loss)經營溢利╱（虧損）74.3(90.7)N/A不適用Profit/(loss)attributabletoownersoftheCompany本公司擁有人應佔溢利╱（虧損）13.9(147.7)N/A不適用Basicearnings/(loss)perordinaryshare(HKcents)每股普通股基本盈利╱（虧損）（港仙）2.17(23.02)+25.19cents港仙Proposedfinaldividendperordinaryshare(HKcents)建議每股普通股末期股息（港仙）2.001.57+27.4%Grossprofitmargin毛利率9.5%6.5%+3.0p.p.百分點Operatingprofit/(loss)margin經營溢利╱（虧損）率2.6%(3.0%)+5.6p.p.百分點Netprofit/(loss)margin淨溢利╱（虧損）率0.5%(4.9%)+5.4p.p.百分點2018/1975.1%12.0%9.3%3.5%0.1%財務摘要截至三月三十一日止年度AnnualReport2018/19年報5FIVE-YEARFINANCIALSUMMARY五年財務摘要以下為滬港聯合控股有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）於下列各年度之經審核綜合財務報表概要。

綜合損益表ThefollowingisasummaryoftheauditedconsolidatedfinancialstatementsofHongKongShanghaiAllianceHoldingsLimited(the“Company”)anditssubsidiaries(collectively,the“Group”)fortherespectiveyearsashereunderstated.coNSoLidAtediNcomeStAtemeNtyearendedYearendedYearendedYearendedYearended31stmarch31stMarch31stMarch31stMarch31stMarch20192018201720162015截至截至截至截至截至二零一九年二零一八年二零一七年二零一六年二零一五年三月三十一日三月三十一日三月三十一日三月三十一日三月三十一日止年度止年度止年度止年度止年度HK$’000HK$’000HK$’000HK$’000HK$’000千港元千港元千港元千港元千港元Revenue收入2,882,6053,032,8523,022,9233,380,1613,868,393Operatingprofit/(loss)經營溢利╱（虧損）74,268(90,680)400,749212,535347,968Netfinancecosts淨財務費用(75,718)(65,698)(117,121)(63,339)(55,267)Shareofresultsofassociates—net應佔聯營公司之業績—淨額———(7,364)(1,056)Shareofresultsofjointventure—net應佔合營公司之業績—淨額19,27614,366(36,511)4,4371,930Profit/(loss)beforeincometax除所得稅前溢利╱（虧損）17,826(142,012)247,117146,269293,575Incometax(expense)/credit所得稅（支出）╱抵免(13,447)1,772(147,981)(75,005)(74,309)Profit/(loss)fortheyear年度溢利╱（虧損）4,379(140,240)99,13671,264219,266Attributableto:應佔：—OwnersoftheCompany—本公司擁有人13,888(147,712)101,77670,105215,533—Non-controllinginterests—非控制性權益(9,509)7,472(2,640)1,1593,7334,379(140,240)99,13671,264219,266Dividends股息12,82510,05730,49017,95046,785HongKongShanghaiAllianceHoldingsLimited滬港聯合控股有限公司6FIVE-YEARFINANCIALSUMMARY五年財務摘要綜合財務狀況表coNSoLidAtedStAtemeNtoffiNANciALpoSitioNAsatAsatAsatAsatAsat31stmarch31stMarch31stMarch31stMarch31stMarch20192018201720162015於二零一九年於二零一八年於二零一七年於二零一六年於二零一五年三月三十一日三月三十一日三月三十一日三月三十一日三月三十一日HK$’000HK$’000HK$’000HK$’000HK$’000千港元千港元千港元千港元千港元Non-currentassets非流動資產1,907,6721,604,2811,581,0562,110,2171,549,725Currentassets流動資產1,088,9491,527,6071,802,8431,421,5421,372,081Currentliabilities流動負債(1,070,938)(1,350,186)(1,666,950)(1,118,640)(1,118,052)Non-currentliabilities非流動負債(812,247)(694,261)(586,051)(1,351,616)(731,653)Netassets資產淨額1,113,4361,087,4411,130,8981,061,5031,072,101Equity:權益：Sharecapital股本64,12364,05564,18864,06463,227Reserves儲備926,223993,6481,045,323995,3601,007,954CapitalandreservesattributabletoownersoftheCompany本公司擁有人應佔股本及儲備990,3461,057,7031,109,5111,059,4241,071,181Non-controllinginterests非控制性權益123,09029,73821,3872,079920Totalequity權益總額1,113,4361,087,4411,130,8981,061,5031,072,101AnnualReport2018/19年報7CHAIRMAN’SSTATEMENT主席報告書姚祖輝主席YaoChoFaiAndrewChairmanPropertyvalue-addedinvestorwithregionalnichetappingintoboomingeconomicregions具區域市場優勢之房地產增值投資者進駐經濟繁榮地區AnnualReport2018/19年報7HongKongShanghaiAllianceHoldingsLimited滬港聯合控股有限公司8CHAIRMAN’SSTATEMENT主席報告書DearShareholders,Onbehalfoftheboardofdirectors(the“Board”)ofHongKongShanghaiAllianceHoldingsLimited(“HKSHA”)anditssubsidiaries(collectively,the“Group”),itismypleasuretopresenttheauditedconsolidatedresultsoftheGroupfortheyearended31stMarch2019(the“Year”).Aftertakingtimeinitsbusinesstransformation,theGrouphasnowbecomearealestatevalue-addedinvestorwithoutstandingcapabilitiesandproventrackrecord.Lookingback,theGroupwasabletodisposethreerealestateprojects,namelyThePointJing’an(disposedinMarch2014),CentralParkPutuo(disposedinMarch2017)andParkLane(disposedinSeptember2017),allatagainwithaninternalrateofreturnofnotlessthan20%andanequitymultipleof1.7orabove.Meanwhile,forthetwoprojectsonhand,namelyCentralParkPudongandCentralParkJing’an(formerlyknownasLongyuInternationalPlaza),theGroupwasabletoraisetheiroccupancyrateandrentalfeesignificantlyaftertakingoverinmanagement.WhileincreasedtheoccupancyrateofCentralParkPudongfrom0%topeakatapproximately91%in2years,theGroupwasalsoabletoboosttheaveragerentalfeepersquaremeterperdayofCentralParkJing’anfromRMB6.31toRMB7.04afteracquisition,withitsmaximumrentalfeereachingRMB8.6/sq.m.perday.SuchtrackrecorddemonstratestheGroup’scapabilityinrealestaterevitalization,aswellasmarketrecognitionofitspresenceandeffort.Propertyvalue-addedrequiresawiderangeofnetworkandexpertise,essentiallyformingahighentrybarrier.Itrequiresatalentpoolwithaneyetoundervaluedprojects,aproprietarypipeline,ateamtocarryoutthesuitableupgradeandimprovementworks,anarrayofstaffmemberstomarketthepropertiesforrentalincomeandtenantupgrade,andinsightfuldecision-makerstoidentifythebestwindowandconsiderationfordisposals.Yet,theGroup’sseasonedmanagementteamhasempoweredittodriveforward,assomehadpreviouslytakenkeyrolesatmajorrealestatedevelopers.Throughtheiractiveparticipation,theGroupnotonlymeets,butbreaksthroughthebarriers,intermsofhumancapital.Projectfinancingrepresentsanothermajorhurdleforotherrealestatevalue-addedplayers.However,inHKSHA,theGroupisabletoleverageitslistingstatustotapintovariousfinancingchannels.ByconsideringitsestablishedpresenceinbothShanghaiandHongKong,theGroupisalsoabletoleverageitsregionalresources,andseekstrategiccollaborationwithestablishedplayerssuchassovereignfundsinmeetingthecapitalrequirement.ThisishighlightedbytheGroup’srecent各位股東：本人謹代表滬港聯合控股有限公司（「滬港聯合」）及其附屬公司（統稱「本集團」）董事會（「董事會」），欣然提呈本集團截至二零一九年三月三十一日止年度（「本年度」）之經審核綜合業績。

進行業務轉型一段時間後，本集團現已成為房地產增值投資者，實力超卓且往績彪炳。

回望過去，本集團已成功出售三個房地產項目，即靜安門（於二零一四年三月出售）、中港匯普陀（於二零一七年三月出售）及尚泰里（於二零一七年九月出售）。

該三個項目均錄得收益，而內部回報率均不低於20%及權益倍數為1.7倍或以上。

此外，就兩個現有項目，即中港匯浦東及中港匯靜安（前稱隆宇國際商務廣場）而言，其出租率及租金於本集團接管管理後大幅提升。

中港匯浦東之出租率於兩年內由0%增加至最高約91%，而本集團於收購中港匯靜安後，其每平方米每天平均租金由人民幣6.31元提升至人民幣7.04元，最高每日租金達每平方米人民幣8.6元。

此等往績記錄足證本集團於房地產活化方面之實力，同時亦代表市場對其地位及努力之肯定。

房地產增值需要廣泛的網絡及專業知識，從而形成偏高的入行門檻。

其需要具洞察力的人才團隊發掘蘊藏潛力之項目，掌握自營渠道以配合能夠妥善進行工程升級改造之團隊，再由一群擅於進行物業市場推廣的精英人才實現租金收入及租戶升級，並由對市場具敏銳觸覺之決策人員判斷物業之最佳出售時機等考慮因素。

在本集團管理團隊中，部分成員曾於主要房地產發展商擔任重要職務，團隊經驗豐富，亦具備推動本集團邁步向前之能力。

有賴管理團隊積極投入，本集團不但符合入行條件，更能衝破人力資源方面之種種困難。

對於其他房地產增值業者而言，項目融資是另一個主要障礙。

但對於滬港聯合，本集團能夠借助其上市地位以發掘不同融資渠道。

鑒於本集團在上海及香港佔有穩固地位，故本集團亦能夠利用其地區資源，並尋求與主權基金等穩健企業進行策略性合作，籌集足夠資本。

本集團最近與RecoWisteriaPrivateLimited（其為MinisterforFinanceoftheAnnualReport2018/19年報9CHAIRMAN’SSTATEMENT主席報告書GovernmentofSingapore全資擁有的GIC(Realty)PrivateLimited旗下的間接全資附屬公司）成立共同投資企業，為本集團爭取參與多項大型投資項目的機會，令本集團的投資組合更多元化，而箇中成功之道更凸顯出本集團之實力。

透過奠下如此良好基礎，本集團日後將會繼續在上海及香港開拓更多項目。

本集團植根於珠三角區及大灣區兩大經濟中心，該等地區於二零一八年之累計國內生產總值約為人民幣28.66萬億元，本集團因而擁有良好條件以挑選具潛力之項目，進一步建立策略性合作關係，發揮其活化專業知識，釋放兩區之協同效應，從而透過股息形式回報股東之信賴。

除房地產投資及項目管理業務取得亮麗業績外，本集團之建築材料業務於本年度亦扭虧為盈，呈現令人鼓舞之上升趨勢跡象。

日後，本集團將繼續推動市場認可，並將重塑香港建築業以達致更安全及更高效之格局。

另一方面，透過成功投得一系列高端商業房地產及酒店項目，建築產品及設計方案業務亦取得佳績。

在其他分部的貢獻支持下，加上房地產投資及項目管理業務發展蓬勃，以上種種將有助本集團於可預見未來實現均衡及可持續之增長。

本人希望藉此機會向董事會各成員所作出之貢獻、全體員工之竭誠奉獻及努力不懈表示衷心謝意，另亦感謝股東在瞬息萬變之市場環境下，仍然給予我們堅實支持。

本集團將繼續追求卓越，致力為股東及持份者持續帶來更豐厚的回報。

主席姚祖輝香港，二零一九年六月二十六日successinestablishingaco-investmentventurewithRecoWisteriaPrivateLimited(anindirectwholly-ownedsubsidiaryofGIC(Realty)PrivateLimitedwhichiswholly-ownedbytheMinisterforFinanceoftheGovernmentofSingapore)inanattempttocreateopportunitiesfortheGrouptoparticipateinmultiple,largerprojectsandfurtherdiversifyitsinvestmentportfolio.Withsuchsolidfoundationinplace,theGroupwillcontinuetoexploremoreprojectopportunitiesinShanghaiandHongKonginthefuture.RootedinthetworespectiveeconomichubintheYangtzeRiverDeltaandtheGreaterBayAreawherecumulativeGDPreachedapproximatelyRMB28.66trillionin2018,theGroupiswell-positionedtopickoutprojectswithpotential,seekfurtherstrategicpartnerships,buildonitsrevitalizationexpertise,derivesynergiesfromthetwoareas,andeventually,torepaythefaithfromitsshareholdersintheformofdividends.ApartfromthepositiveperformancerecordedforthePropertyInvestmentandProjectManagementBusiness,theGroup’sConstructionMaterialsBusinessalsoachievedaturnaroundfortheYearandshowedencouragingsignstotrendupwards.Inthefuture,theGroupwillcontinuetodrivemarketadoptionandtransformtheHongKongconstructionindustryintoasaferandmoreefficientlandscape.Ontheotherhand,BuildingandDesignSolutionsBusinessalsoperformedwellthroughthesuccessfultenderofalistofpremiumcommercialpropertyandhotelprojects.SupportedbyothercontributingsegmentstogetherwiththethrivingPropertyInvestmentandProjectManagementBusiness,thiswouldensuretheGrouptohaveabalanced,sustainablegrowthintheforeseeablefuture.IwouldliketotakethisopportunitytoexpressmygratitudetomyfellowBoardmembersfortheircontributions,toallstafffortheirdedicationandhardwork,andtoourshareholdersfortheirunequivocalsupportundertheever-changingmarketenvironment.TheGroupwillcontinuetoembraceexcellence,andstrivetodeliversustainableandgreaterreturnstoitsshareholdersandstakeholders.yaochofaiAndrewChairmanHongKong,26thJune2019HongKongShanghaiAllianceHoldingsLimited滬港聯合控股有限公司10CHAIRMAN’SSTATEMENT主席報告書AnnualReport2018/19年報11CHAIRMAN’SSTATEMENT主席報告書HongKongShanghaiAllianceHoldingsLimited滬港聯合控股有限公司12overviewFortheyearended31stMarch2019(the“Year”),theGrouprecordedaprofitattributabletoownersoftheCompanyofapproximatelyHK$13.9milliononrevenueofapproximatelyHK$2,882.6million,versusalossattributabletoownersoftheCompanyofapproximatelyHK$147.7milliononrevenueofapproximatelyHK$3,032.9millionlastyear.TheincreaseinprofitwasmainlyduetoincreaseinrevenueofPropertyInvestmentandProjectManagementBusinessandrecoveryofConstructionMaterialsBusiness.GrossprofitwasapproximatelyHK$275.1million,upapproximately39.2%year-on-yearwhilegrossprofitmarginincreasedtoapproximately9.5%fromapproximately6.5%lastyear.ThebasicearningsperordinarysharewasHK2.17centsfortheYear,versusthebasiclossperordinaryshareofHK23.02centslastyear.TheBoardhasrecommendedafinaldividendofHK2.00cents(2018:HK1.57cents)perordinarysharefortheYear.概覽於截至二零一九年三月三十一日止年度（「本年度」），本集團錄得收入約2,882,600,000港元，本公司擁有人應佔溢利約為13,900,000港元，而去年錄得收入約3,032,900,000港元，本公司擁有人應佔虧損約為147,700,000港元。

溢利增加主要由於房地產投資及項目管理業務收益增加以及建築材料業務復甦所致。

毛利約為275,100,000港元，按年同比增加約39.2%，而毛利率由去年約6.5%增加至約9.5%。

相對去年每股普通股基本虧損為23.02港仙，本年度之每股普通股基本盈利為2.17港仙。

董事會建議派付本年度每股普通股2.00港仙（二零一八年：1.57港仙）的末期股息。

Proventrackrecordaspropertyvalue-addedinvestortodrivesustainablereturn在房地產增值投資上擁有彪炳往績彰顯其創造可持續回報之實力MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論及分析AnnualReport2018/19年報13MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論及分析於本年度，本集團透過其項目管理公司滬港地產資本有限公司（連同其聯屬公司，統稱「滬港地產」），在房地產投資及項目管理業務方面取得巨大成功。

基於在物色具有巨大優化潛力的項目及完美實施翻新及租賃計劃方面之良好往績，本集團能夠吸引其他投資者探索合作機會。

於本年度，本集團與RecoWisteriaPrivateLimited（其為MinisterforFinanceoftheGovernmentofSingapore全資擁有的GIC(Realty)PrivateLimited（「GIC」）旗下的間接全資附屬公司）成立共同投資企業（「合營公司」），令本集團的投資組合更多元化，並提供參與多項大型投資項目的機會。

GIC是全球長期投資者，也是全球最大的房地產投資者之一。

與GIC合作將可提高本集團之商譽及聲譽，同時為本集團的資本分配提供靈活性。

這些成就證明了我們的房地產投資及項目管理業務模式的有效性，並展示了我們在增值翻新、提供專業設計及產品應用知識，以及維護供應商關係等方面的努力。

此外，通過提升我們全資擁有之中港匯浦東（位於中國上海市浦東之一幢十二層高（連同一層地下層）之商務大廈，總建築面積約為33,191平方米）之價值及優化其租戶組合，我們得以提高租金收入，其出租率從二零一八年三月三十一日約76%增至二零一九年六月約85%。

DuringtheYear,theGrouphasachievedgreatsuccessinitsPropertyInvestmentandProjectManagementBusinessunderitsprojectmanagementarmHongkongandShanghaiLandCapitalLtd.(togetherwithitsaffiliatedcompanies,collectively“HSL”).Basedonitspastexcellentrecordinidentifyingprojectswithgreatpotentialforupgradeandimplementingrenovationandleasingplanimpeccably,theGroupisabletoattractotherinvestorstoexplorecooperationopportunities.DuringtheYear,theGrouphascompletedtheformationofaco-investmentventure(the“JV”)withRecoWisteriaPrivateLimited(anindirectwholly-ownedsubsidiaryofGIC(Realty)PrivateLimited(“GIC”)whichiswholly-ownedbytheMinisterforFinanceoftheGovernmentofSingapore),inordertofurtherdiversifyitsinvestmentportfolioandprovideanopportunityfortheGrouptoparticipateinmultiplelargersizeinvestmentprojects.GICisagloballong-terminvestorandamongthelargestrealestateinvestorsworldwide.PartneringwithGICwouldyieldgoodwillandenhancetheGroup’sreputation,whileprovidingflexibilitytotheGroup’scapitalallocation.TheseachievementshavedemonstratedtheeffectivenessofourPropertyInvestmentandProjectManagementBusinessmodel,inwhichwehavebeendevotingoureffortsinvalue-addedrenovation,offeringdesignexpertiseandproductapplicationknowledge,aswellascultivatingsupplierrelationship.Inaddition,throughourvalueenhancementandtenantupgradeeffortforourwholly-ownedCentralParkPudong,a12-storey(plusbasementlevel)officebuildingwithatotalgrossareaofabout33,191sq.m.locatedinPudong,Shanghai,China,wewereabletoachieveanincreaseinrentalrevenue,withitsoccupancyrateincreasedfromapproximately76%asof31stMarch2018toapproximately85%inJune2019.EstablishedpresenceinmajoreconomicregionsinChinatocaptureopportunitieswithqualityandhigherreturn穩健立足於中國主要經濟地區捕捉優質及更高回報之機遇HongKongShanghaiAllianceHoldingsLimited滬港聯合控股有限公司14MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論及分析業務回顧房地產投資及項目管理業務我們是領先的房地產投資者及投資管理人。

我們的房地產投資及項目管理業務包括(i)直接收購物業作投資，如我們全資擁有的中港匯浦東，該物業為本集團帶來租金收入及提升公允價值；及(ii)透過合夥企業或投資基金投資物業，本集團於該等合夥企業或投資基金中持有權益，而滬港地產作為一般合夥人及╱或投資經理人以賺取費用收入。

我們的房地產投資和項目管理業務的核心價值在於房地產團隊透過改動及加建工程及提供有效的房地產服務的能力，為房地產項目創造及帶來價值。

滬港地產擁有資深的行業團隊，並在資產重組和優化方面擁有良好往績。

滬港地產提供綜合增值框架，包括商業資產的重新定位、開發、租賃及翻新。

滬港地產以最低的翻新成本對物業及其周邊公用地區進行增值工程，成功實施租賃策略以優化租戶組合以獲得優質租戶及提升租金收入，最終目標是為本集團的投資帶來可觀的資本收益。

滬港地產之成員在大中華擁有豐富的業務經驗，而滬港地產與中國內地的國有企業、地方政府和房地產開發商已建立強大的業務網絡。

本集團專注於上海的辦公樓物業，上海乃中國最發達的金融及經濟中心。

在第三產業如金融、科技及高端商業等推動下，以及中央政府所引領之舉措如上海自由貿易區和滬港通，為上海帶來穩定增長的國內生產總值，並對高端辦公室帶來可持續性的需求，從而推動租金水平上漲。

我們全資擁有的投資物業中港匯浦東之出租率由二零一八年三月三十一日約76%增至二零一九年六月約85%。

根據獨立國際物業估值師出具的估值報告，該投資物業的賬面值約為1,404,900,000港元（相當於約人民幣1,206,000,000元），於本年度錄得估值收益108,900,000港元及遞延稅項負債27,200,000港元。

BuSiNeSSreviewpropertyinvestmentandprojectmanagementBusinessWearealeadingrealestateinvestor/manager.OurPropertyInvestmentandProjectManagementBusinessconsistsof(i)directacquisitionsofpropertiesforinvestmentsuchasourwholly-ownedCentralParkPudongwhichgeneratesrentalincomeandappreciationinfairvaluetotheGroup;and(ii)investmentsinpropertiesviapartnershipsorinvestmentfundswheretheGrouptakesequitystakeandHSLactsasageneralpartnerand/orinvestmentmanagertoearnfeeincome.ThecorevalueofourPropertyInvestmentandProjectManagementBusinessliesontheabilityofthepropertyteamtogenerateandunlockvalueforpropertyprojectsthroughalternationsandadditionsworksandprovisionofactivepropertyservices.HSLhasateamofindustryveteransandproventrackrecordinassetrevitalisationandoptimisation.HSLprovidesintegratedvalue-addframeworkwhichinvolvesre-positioning,re-development,re-leasingandrefurbishmentofcommercialassets.Itcarriesoutvalueenhancementworksonthepropertiesandtheirsurroundingcommonareasataminimumrenovationcost,whileimplementingsuccessfullyleasingstrategytoremixtenantsinordertosecurepremiumtenantsanddriveuprentalincome,withtheeventualtargetofgeneratingsignificantcapitalgainsfortheGroup’sinvestments.TheteammembersofHSLhavesubstantialbusinessexperienceinGreaterChina,andHSLhasbuiltastrongbusinessnetworkwithleadingstate-ownedenterprises,localgovernmentsandpropertydevelopersinMainlandChina.TheGroupfocusesonofficepropertiesinShanghai,……