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错判千亿目标 百亿债务压身!谁在屠杀佳源国际?

来源:棱镜 发布者:柠檬丫丫1990 2019-01-23 9:03:00
摘要
【错判千亿目标 百亿债务压身!谁在屠杀佳源国际?】佳源国际隶属于佳源创盛控股集团(下称“佳源创盛”),后者起步于浙江嘉兴,原是一家中小房企,通过三年多的资本运作,现已是一家控制着5个上市公司平台的产业集团,业务范围包括房地产、家电、能源、锡矿、智能家居等。随着房地产行业融资难度加大、成本上升,原本充满想象空间的佳源创盛被怀疑资金链吃紧。旗下港股上市平台佳源国际股价暴跌,正是投资者看空之表现。

   一场“大屠杀”之后,港股上市公司佳源国际控股(02768.HK)元气大伤。

  1月17日下午1时起,该公司股价突然暴跌,短短两个小时内,自开盘价每股13.26港元,最高跌幅89%,收盘时下跌80.6%,至2.52港元。

  彼时,佳源国际实际控制人沈玉兴(又名“沈天晴”)正在医院看望病人。直至当日下午3时许,他才注意到公司市值已经蒸发8成有余。他自己的9232万质押股份遭遇强制平仓。

  此后两个交易日,佳源国际的股价回升至4.78港元,企稳在即。未料到,1月22日港股开盘,股价再次暴跌22.59%,至3.7港元。该公司紧急申请自当日下午暂停股票和债券的买卖。

  在没有跌停板的港股市场,这家来自浙江嘉兴的中小房企之市值,从原来的300多亿港元,蒸发到只剩93亿港元。

  该公司控股股东沈玉兴对投资者声称,推断此次股价暴跌源于做空发布虚假消息,误导投资者。截止发稿,未有做空机构回应对此负责。

  但是,“苍蝇不叮无缝的蛋”。

  佳源国际隶属于佳源创盛控股集团(下称“佳源创盛”),后者起步于浙江嘉兴,原是一家中小房企,通过三年多的资本运作,现已是一家控制着5个上市公司平台的产业集团,业务范围包括房地产、家电、能源、锡矿、智能家居等。

  佳源创盛高度扩张的动力来自于主业房地产板块,除却一般抵押贷款之外,还包括股权质押融资——控股股东沈玉兴将佳源国际6亿股(占已发行股本的23.9%)用于质押融资,又将佳源创盛98.83%的股权进行贷款担保,用于对外并购

  随着房地产行业融资难度加大、成本上升,原本充满想象空间的佳源创盛被怀疑资金链吃紧。旗下港股上市平台佳源国际股价暴跌,正是投资者看空之表现。

  错判千亿目标

  “2018年的主题为‘千亿奋斗年’,销售总收入要实现1016.7亿元。”2018年初,沈玉兴在年度工作会议上豪言。当年7月,他再次重申,2018年下半年最根本、最迫切的任务就是要切实保证地产销售千亿奋斗目标的实现。

  但是,紧绷的楼市调控令市场急速冷却,甚至龙头房企的万科都喊出“活下去”的口号。

  仅仅四个月之后的11月底,沈玉兴在反思提升会议上承认,“对于大势的判断有所偏颇,在明知房产形势有所变动的情况下,仍然要求地产实现千亿销售额,这就导致高价拿地和高价楼盘,也是源于定力不足所致。”不过,在佳源国际股价暴跌后,这一官方通稿被从官网上删除。

  最终,佳源地产集团2018年实现875.5亿元的销售额。

  佳源国际控股是佳源创盛地产板块的唯一上市平台,2018半年报显示,其项目集中于江苏地区,包括扬州(60%)、泰州(15%)、苏州(10%)等。不过,佳源国际并非是沈玉兴执掌的全部地产业务。

  第一财经援引佳源地产集团的数据宣称,佳源国际只占该集团地产业务的20%,旗下申城、杭城、安徽、京城及文旅五家地产公司的业务,并未装进上市公司板块。

  仅就佳源国际来讲,2018年上半年新增土地储备集中于粤港澳大湾区、柬埔寨等,总土地储备约980万平方米。其中位于江苏的土储依然占比最大,达到67%。

  此前,2019年1月2日,易居旗下的第三方研究机构克而瑞发布《2018中国百强房企销售增幅排行榜》显示,佳源集团2017年、2018年销售额分别为79.2亿元、875.5亿元,一年之内10倍的增速排名榜首。与此同时,“买假排名、包装融资”的质疑声在市场上甚嚣尘上。

  佳源国际2018年财报显示,上市公司2018年合约销售额为201.8亿元,相比2017年的103.7亿元,同比实际增幅94.6%。

  随后,佳源地产集团声明称,“79.2亿”的数据,只是克而瑞自行监测的佳源国际2017年的销售额,佳源集团与佳源国际主体完全不一致,佳源地产集团2017年销售额为508.25亿元,2018年销售额为875.5亿元(包含佳源国际的201.8亿元),实际增幅72.2%。

  业绩突飞猛进的同时,佳源国际股价也在2018年出现与大熊市严重背离飙升的情况。

  《棱镜》注意到,整个2018全年,佳源国际股价飙升107%,最高达到16港元/股。此次暴跌前,其市盈率达到惊人的16.15,股价涨幅与市盈率均远远高于行业平均水平。

  与之对比,包括碧桂园、恒大、万科等港股内房股股价却在大幅回调,市盈率多在5—7倍之间。

  百亿债务压身

  “两笔合计价值3.5亿美元的优先票据到期违约,导致股价暴跌”。1月17日,佳源国际股价暴跌时,市场传来公司债务违约的消息。

  随后这一消息被官方澄清,“票据到期时已支付本金及利息”。不过,佳源国际依然面临百亿债务压身。

  除了还清的3.5亿美元优先票据外,公司2018年半年报显示,佳源国际还有两笔合计1亿美元的债务将于2019年4月、5月到期,年利率8.5%。

  此外,截止2018年6月底,公司的银行及其他借款约为99.5亿元,其中33.3亿元将须于一年内偿还,剩余66.2亿元一年后偿还。而其2018上半年现金及现金等价物的期末余额仅为85.86亿元。其融资成本也从4300万元增至6700万元,增幅高达56%。

  短期偿债负担与现金余额之间的冲突,与该公司此前过度扩张高度相关。

  2016年在港交所上市后,佳源国际开始蒙眼狂奔,大肆揽地,触角甚至伸到柬埔寨金边。

  2018年6月,沈玉兴对媒体表示,2018年能完成2700亿货值储备,到目前为止,只需要再补充相当于230亿货值的土地,“按照两年去化,今年实现千亿势在必成,后续的千亿之路也有了支撑。”

  而根据佳源国际1月21日的声明,公司已获得14个项目,新增土地储备建筑面积约370万平方米。截止目前公司拥有的土地面积已超过980万平方米,足够未来3至5年发展需求。

  不过,规模的膨胀带来的是负债率的高企。

  2012年至2015年,佳源国际的净负债率分别高达183%﹑357%﹑304%、380.5%。2016年上市后,该数据才逐渐下行,2016至2017年分别为150.2%、125.6%。尽管2018年上半年净负债率达到85%。不过,这也已经超过行业的警戒线。

  中原地产首席分析师张大伟对《棱镜》表示,杠杆比例过高,在市场逐渐杠杆平稳的趋势下,销售放缓,很容易出现债务违约等问题,现在看,对于2017-2018年排行榜突然上升的房地产企业,都有非常大的资金链压力,因为过度扩张,中小型房企将是未来市场最大的风险。

  2019年,佳源国际或许不会是孤例。在现有的行业与融资环境中,资本市场对高杠杆中小房企的信心大概率还将走低。

(文章来源:棱镜)

(责任编辑:DF064)

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