行业基本面：疫情之下，韧性犹在
　　2020年开年以来，受到新冠疫情影响，全国房地产销售规模出现大幅下滑，1-4月商品房销售面积和销售金额同比-19.3%和18.6%；而近期随着疫情逐步得到控制，叠加宽松的货币环境，前期积压的居民购房需求得到释放，同时，全面开复工下，房企推盘量充足，使得整体销售情况逐月好转。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】此外，1-4月房地产投资同比-3.3%，当月同比+7.0%，单月增速回正，强势回暖。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）展望全年，我国的城镇化将持续推进，居民购房需求仍然具备了一定的韧性，我们预计全年销售面积增速为-7%左右，销售金额增速为-4%左右，地产投资增速为+3%左右。
　　板块表现：业绩稳步增长，估值仍处低位
　　2019年及2020年一季度，房企业绩稳定增长，盈利能力保持高位，财务杠杆率下行，短期偿债能力加强，同时已售未结资源丰富，未来业绩持续增长有保障。今年年初至5月26日，申万房地产板块下跌12.7%，跑输沪深300指数7.2个百分点，涨幅在28个行业中排名第24。我们重点关注的房企中，金科股份（涨幅2.73% ）及保利地产（涨幅-5.38% ）表现优于板块。从估值角度看，截止2020年5月26日，申万房地产板块市盈率（TTM，整体法，剔除负值）为8.18，相比年初9.55倍的PE降低了1.37，历史PE分位点为2.34%，股息率为3.10%，板块估值处于历史低位。
　　政策面：总体调控方针不变，新型城镇化继续推进
　　中央层面对房地产行业调控政策的定调总体不变，基本保持了连续性和稳定性，其施政思路目标上来说基本围绕“房住不炒”这一核心，力求做到“三稳”，即“稳房价、稳地价、稳预期”；而具体措施上“因城施策”则成为了主基调，且以市场预期管理作为中介目标。总的来说，我们认为，对于2020年下半年的调控政策，仍要紧抓“房住不炒”与“因城施策”这两个关键点。
　　投资建议：
　　2020年房地产板块投资应紧抓业绩优异的房企，行业集中度提升的逻辑也将持续演绎，而巨大物管蓝海市场也同样值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福以及物管板块新大正。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业等
　　风险提示：
　　调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑；计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期。