核心观点
成长属性依旧,龙头优势渐显。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】成长属性依旧,龙头优势明显。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2019年21家物业公司合计的营业收入为447.1亿元,同比增长36.3%,其中大中型公司成长性更优。盈利能力与营收增长趋势一致,行业的高成长属性并未变化,大量中小型公司将带动行业整体利润率维持当前的较高水平,对行业利润率见顶回落的担忧仍为时过早。此外,行业资产负债率逐年下降,杠杆水平低经营风险小,2019年平均资产负债率46%,扣预后资产负债率仅38%。
物管业务:外拓能力重要性凸显,收购理性“质”在“量”先。2019年行业物管业务整体营业收入达400.3亿元,同比增速34.6%,其中大型公司增速明显高于中小型公司。物管业务营收占比逐年下降,毛利率基本维持稳定。在管面积持续扩张,大型公司项目储备整体优于中小型公司。在管面积出现两大趋势:1)头部企业外拓能力成熟带来三方项目占比快速提升;2)大型公司纷纷抢滩非住领域,非住业态占比大幅提升。此外,行业收购更趋于理性,“质”在“量”先,收购开始为公司长期战略服务。
增值服务:利润占比逐年攀升,社区增值服务方兴未艾。增值服务业务增速远超基础物管业务,2019年增值服务营业收入合计137.2亿元,同比增长59.3%。由于增值服务尤其社区增值服务业务仍处于探索与成长阶段,一旦某一细分类别服务的盈利模式获得认可,物管企业可以将其进行快速复制,形成增量收入及利润。2019年增值服务利润率小幅波动,但公司间差异较大,未来将向行业均值回归。由于较高的利润率水平和优异的成长性,2019年增值服务毛利润占比已达54.0%。其中,社区增值服务毛利率水平更高,与地产周期相关性低,拥有更为广阔的空间。
投资建议与投资标的
物管板块自2018年起的上市热潮仍在延续,今年将陆续迎来多家头部企业上市,行业也获得了资本市场前所未有的关注,龙头公司的估值水平不断攀升,市场开始运用消费成长的框架来分析行业未来的成长性。回顾行业上市企业2019年的年报情况,无论是物业管理业务还是增值服务业务,都印证了行业优异的成长属性,更重要的是通过外拓面积占比、非住宅项目占比、社区增值服务增长等方面,都隐隐预示了一个结论,即行业及头部企业的成长远未见顶。具体来看我们看好以下两条主线:1)成长属性优中选优,建议关注碧桂园服务(06098,未评级)、永升生活服务(01995,未评级)、新城悦服务(01755,未评级)、雅生活服务(03319,未评级);2)非住宅市场龙头地位渐显,推荐招商积余(001914,增持)、保利物业(06049,买入),建议关注新大正(002968,未评级)。
风险提示
房地产长期低迷。
人力成本上升。
多元化发展不及预期。