扫一扫,慧博手机终端下载!
位置: 首页 > 行业分析 > 正文

房地产及物管行业研究报告:克而瑞证券-房地产及物管行业新冠疫情系列策略会(二):疫情下的危与机-200221

行业名称: 房地产及物管行业 股票代码: 分享时间:2020-02-21 20:05:53
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 董浩,孙杨,李蒙
研报出处: 克而瑞证券 研报页数: 20 页 推荐评级: 推荐
研报大小: 1,468 KB 分享者: 刘****斌 我要报错
如需数据加工服务,数据接口服务,请联系客服电话: 400-806-1866

【研究报告内容摘要】

  2020房地产及物业市场展望
  易居企业控股CEO丁祖昱博士:
  1、政策方面。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】政府要求银行不要抽贷、适当展期等,也有一些相关政策出台。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
  还有一些和工程有关的、和交付有关的、和预售有关的各种各样的政策。总的来讲,应该说是最近三年来利好政策最密集出台的一个阶段,相信接下去会有更多的省市会跟进一些相关的宽松政策。当然我们也注意到今天也有提法:不要把房地产作为短期刺激经济的手段,我觉得也是要值得大家注意的。不要在政策太密集之后,个别企业又太过于高调,表现出这种市场的迅速恢复,使得好不容易产生的政策集中出台的阶段会被终止或暂停掉。当然从目前情况来看,地方政府通过出台一些宽松政策,来恢复房地产市场正常的运行,我认为还是一个大趋势,所以接下去还会有更多的省市,还是会继续跟进相关政策的。这是第一个方面,政策面,我们还会看到更多的积极的变化。
  2、市场方面。市场最近两个礼拜其实没什么太大变化,交易还是接近于零。当然最近用了一些线上营销的方式,我们看到了一些成交。但是我说的是正式网上登记备案这块,目前数量还是非常有限的。但是随着疫情的缓解,很多线下售楼处逐步的开放,这几天恢复营业的售楼处的数量明显增加,也有一部分会恢复值班,值班就等于能够开始办理一些相关的手续,特别是在1月份的一些客户,现在陆陆续续也在疫情比较缓和的时候,他们也到售楼处开始办理一些相关的购房手续。
  所以接下去一段时间,我们会看到整个成交开始慢慢的恢复。我相信两周之后,3月份开始,整个成交恢复的速度,我个人判断会加快。这个前提当然是疫情能够进一步好转,我相信成交可以加快。整个二季度我认为成交可以回到相对比较正常的程度。可能我更乐观一点,我从这几次前后大概有两周左右参加电话会议,我就是表达出相对偏乐观的,特别是对疫情的控制偏乐观的这样一种判断。
  3月份它是一个缓慢恢复的过程,但是回到二季度我认为就可以基本恢复到正常的房地产交易的状态。当然一手和二手我认为还是会有一些差异的,一手房恢复的速度可能会更快一些,二手房的恢复速度可能会相对慢一点,这当中还是会有一些不同。另外城市之间我认为也是会有一些差异。我注意到,比如说像昆明,现在基本上售楼处恢复营业的超过2/3,但是更多的地方大多数的售楼处还没有恢复正常的运行,所以城市间的差异其实也蛮大的。比如说深圳售楼处恢复的数量就很少,但是广州售楼处恢复营业的数量就相对更多一些,所以这当中的差异还是蛮大的。住宅市场我按照目前的这种状态,我觉得也就是影响5%左右,不会超过10%。销售金额影响更小一些,主要影响的是销售面积这一块。
  3、基建方面。基建的恢复我认为会和售楼处的恢复相对同步。目前来看,建设这块的恢复还没有正式开始,所以也有很多投资人和我交流,说会不会影响今年开工和竣工的情况。从目前情况来看,如果能够在3月份开始恢复的话,那么影响是有限的,毕竟原来的2月份,春节前15天和春节后15天,原来建筑企业就不开工的,都要等到春节后15天以后才会正式开工。这一次可能会延长2周到4周。如果仅仅是延长2周到4周的话,我认为放到全年中工期还是赶得回来的。如果延长的时间继续加长的话,可能会影响全年的评估的相对数。因为大多数的竣工都是放在12月份的。如果持续施工恢复不了的话,也会对年末的竣工的情况产生一定的影响。目前情况来看,如果仅仅是影响两周到三四周的话,我认为赶一赶还是来得及的。
  4、投资方面。最近成交了100多块地,昨天我写的公众号里面对这100多块土地也做了一些分析,比往年正常的时候来说几乎是腰斩,但还是有成交。我们也看到了很多城市都推迟延后土地的拍卖,还有一些城市继续保持原来的土地拍卖的时间点。北京上周的成绩还是非常不错的,今天上海也会有一块地,晚上也会成交。所以土地市场我倒是认为会延后交易,但是不会对今年的土地市场整体产生特别大的影响,而且短期内我认为土地投资的价值更大一些。因为这段时间没有房产销售的收入和回款,所以开发企业对于投资拿地还是抱以比较谨慎和观望的态度。最近土地市场反而有一些空间,有一些机会,政府也会给出更优惠的一些条件。我认为,接下去两周到一个月的时间里,应该是一个挺好的拿地窗口期。
  5、房企方面。今年因为疫情来得比较早,春节前几天疫情就开始扩散了,所以房企今年对于现金流的管理,我认为还是比较早开始做的。所以总体来讲,我觉得风险大多数还是可以控制的。如果再晚一两个月发生疫情的话,很多房企一季度投的钱已经投出去了,这对房企来说影响可能会更大一些。现在大多数没有投出去,反而对房企现金流管理这块来说是利好,这对行业来说也是不幸中的大幸。但总的来讲,今年的投资我认为还是会相对偏谨慎的,特别是一季度房企肯定还是以观望为主的。一旦市场恢复,销售正常,回款正常之后,投资才会进入到正常的轨道。所以从房企投资的情况上讲,最近量肯定还是会往下走的。当然目前比较活跃的是央企、国企,再加上少量的规模房企,相对来说在投资方面更活跃一些,更多的房企还是采用观望的方式。对于房企自身情况来讲,我觉得马上说要出现破产清算的这种企业还是少之又少,不能说没有,但是我认为在规模房企当中这种企业还是比较少。主要原因也是我前面讲到的,因为今年的疫情来的比较早,所以房企在管理现金流方面一月下旬就开始从严管理,反而不会出这么大的问题。所以2020年我觉得房企的运营有压力,但是还不至于到马上要破产这样的一种程度。
  6、非住宅方面。非住宅市场我反而觉得压力大一些。大家也都注意到,比如说写字楼,这次疫情期间已经有很长时间,很多人没去写字楼,但是也突然发现远程办公效果也不差。所以有可能很多人接下去就告别写字楼这样的一种运作模式,特别是一些中小企业、微型企业可能就告别写字楼了,会更多采用居家办公、远程办公的方式。基本也能够满足业务上的需要,所以写字楼整体的供求压力还是蛮大的。
  另外一块影响比较大的就是商业地产。因为今年的疫情对整个商业影响应该说是最大的,很多的业态是会要被清零或颠覆的,比如说培训,突然之间,线下培训全关,改成线上培训。一旦启用线上培训,习惯线上培训之后,你会发现线上培训本身也是一个非常不错的选择。对于培训公司来讲也是一个不错选择,可以很大程度节约线下的成本。所以像这个业态,可能会大幅度从商业地产当中减少。对商业房地产来讲,减租免租是一种挑战,但业态巨大的调整可能是更大的挑战。未来有一部分业态消失了,哪些可以补充进来,哪些可以长期的发展下去,目前我认为还是要打个问号的,也没有给出一个更好的解决方案。就像10年前由于电商的产生,倒逼整个商业业态的改变,而这次由于疫情的影响,我认为也会对原有相对集中的体验式商业发生一些改变。至于改造成什么方向,未来前景怎么样,我也没有一个特别好的结论。
  另外一些方面,像产业地产、物流地产、租赁市场等,也都是存在一定的压力的,特别是租赁。长租公寓这块,往年节后是旺季,今年节后是淡季。从目前的态势情况来看,恢复还需要一段时间。所以今年的细分市场,住宅外的细分市场的压力可能比住宅压力更大一点。
  细分市场当中只有一项,物业,整体的态势发展还是非常不错的。这一次的疫情重大程度让物业和社区居民之间的这个关系更加紧密。所以从这一点上来讲,反而给物业加分。物业这些股票在资本市场的表现,其实也反映价值的提升。
  总的来讲,我觉得3月份之后,一手和二手会逐步的恢复,一手恢复的速度可能会更快一些。开发企业为了急于回笼资金,也会采用以价换量的促销方式,利用好线上和线下整合营销的手段,确保能够在疫情结束市场开始恢复的过程中,最快速的完成去化。事先签约,拿到回款,这可能也是接下去开发企业的重中之重,要点当中的要点。我觉得开发企业在经历了一个多月的调整恢复期之后,会很快进入到全方位的复工当中,包括形式上的复工,更包括销售上的复工、投资上的复工和精神上的复工。
  风险提示:新冠疫情发展超预期,行业销售下滑超预期,政策逆周期调控不及预期

推荐给朋友:
我要上传
用户已上传 11,410,411 份投研文档
云文档管理
设为首页 加入收藏 联系我们 反馈建议 招贤纳士 合作加盟 免责声明
客服电话:400-806-1866     客服QQ:1223022    客服Email:hbzixun@126.com
Copyright@2002-2024 Microbell.com 备案序号:冀ICP备13013820号-2   冀公网安备:13060202000665
本网站用于投资学习与研究用途,如果您的文章和报告不愿意在我们平台展示,请联系我们,谢谢!

不良信息举报电话:400-806-1866 举报邮箱:hbzixun@126.com