本篇报告,针对当前地产周期的特点,发现更有效的地产分析维度。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
行业研判(1):特别的阶段,曾有的规律发生变化
当前地产周期的“变”与“不变”:
本轮景气期与政策收紧期长于过往,引发规律变化;
市场利率的变化,对地产的传导已钝化;
依然有效的,是地产政策的变化规律,销售端下行触发政策改善,规律仍在。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
行业研判(2):创新指标看,2020年地产销售“前低后稳”
短期变化看需求,地产销售将“前低”:
构建出居民增量利息保障倍数,领先房价变化9个月,显示出地产下行压力;
微观数据方面,新盘去化率与二手房成交规律,都显示出下行压力。
供需结合看,地产销售将“后稳”:
综合考虑加库存阶段、改善政策对冲,销售下行空间有效
地产销售将在2020年Q1转为负增长,增速“前低后稳”,全年预计-4.1%。
升级地产股研判框架—复盘见真知+三大新增维度
只通过政策松紧阶段,去判断地产股的通用框架,有四大局限性。
如何升级突破通用框架:
复盘见真知,总结出地产股三大标志性上涨阶段;
新增维度(一):在政策有改善预期时,土地溢价率快速上升是风险指标;
新增维度(二):政策收紧期,盈利能力(ROIC-WACC)的预期变化尤为重要;
新增维度(三):纳入压制政策宽松的其他因素,如通胀等。
2020年一季度地产股观点:政策持续改善,处于上涨区间
地产需求在2020年上半年将有较大下行压力,销售端增速将在2020年一季度转为负增长,触发政策改善的阈值;在政策持续改善下,地产股处于上涨区间。
投资建议:围绕政策改善弹性、价值回归、资源兑现加速
三条主线关注开发型企业:受益政策改善弹性大、价值回归加速、资源兑现加速;
推荐:阳光城、金地集团、华侨城A;建议关注:世茂股份。
风险提示
1、政策改善不及预期;2、通胀压力及外围不确定性加大。