投资要点
　　地产投资降多少
　　在7月末政治局会议宣布坚持“房住不炒，不把房地产作为刺激经济的短期手段”后，房地产投资增速下行的趋势便越来越明显。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　一方面，在宏观层面，“房住不炒”的大方针意味着任何涉及到房地产领域的政策，未来都将从严。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）从4月中下旬开始，银保监会已经打出了一套严厉的组合拳，先是下发针对金融机构违规支持房地产企业融资的23号文，后又窗口指导控制房地产信托业务规模，近期又压制房地产通道业务。在此期间，市场甚至传出了监管禁止部分房企通过资本市场融资的消息，总之，如今监管对房地产企业的融资已经形成了全面封锁。
　　即使是在降低实体经济融资成本的政策诉求下，监管利用改革LPR的手段进行了一次小幅“降息”，也不忘对个人住房贷款区别对待，禁止房贷利率下滑。
　　作为居民加杠杆的重要手段，按揭利率下行趋势的停滞反弹，将直接给居民的购房需求带来成本上的冲击。历史上，居民中长期贷款的增量变化也确实和个人住房按揭贷款的利率走势趋同。若监管后续继续指导银行加大房贷的上浮比例，则现在已经出现明显下滑的居民购房意愿将进一步走弱，房地产市场的景气度也将再度恶化。
　　另一方面，在微观层面，我们能找到许多预示着下半年房地产投资难有支撑的信号，比如典型的，支撑三四线城市楼市高景气度的棚改今年开工仅有285万套，较去年超过600万套的实际开工规模大幅缩减。而这285万套，前7个月已经完成了超过200万套，留给下半年的额度已然不多。
　　在趋势已经基本明朗，预期相对一致的情况下，市场依然存在困惑的是，房地产投资增速的下行速度如何。倘若下行幅度较小，速度较慢，比如到2019年年底仅下行到9.8%，那么下半年，在扩基建+稳制造业投资+促内需的政策组合拳下，经济的内生增长动力可能不会太差，存在超出市场预期，各类资产价格重估的风险。
　　我们的测算结果表明，2019年房地产投资增速可能在6.1%-7.4%之间，建安支出将是主要支撑，土地购置费用受三四线城市景气度下滑影响，下半年将出现较大幅度的下降。
　　风险提示：房地产韧性超预期