◆ 对信托房地产融资调控加码
严格执行“控增量”和“432 要求”。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】银保监会对部分信托公司开展了约谈警示,要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平,且对部分信托公司提出 2019 年三季度房地产信托规模较二季度“零新增”的自我约束建议。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)“零新增”意味着,在旧项目完成、相应的信托规模得以释放之后,信托公司方能开展新业务。
政策是一以贯之的,但更严厉。我们认为这是一以贯之的房地产调控政策。把房地产调控政策前移,从源头上控制房地产融资规模,是对房地产调控政策的进一步完善。从政策的力度上看,相较于近几年的调控,近期对信托的房地产融资业务管控更为严厉。
◆ 房企高杠杆拿地或将告一段落
2019H1 房地产企业拿地热情高涨,二线城市、三线城市的成交土地溢价率再度走高,尤其是 5 月初时三线城市的溢价率曾高达 45%。但是高溢价率有悖于“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。
高溢价率的背后是房企加杠杆。房企作为资金密集型企业,主要的加杠杆融资需求集中在其满足“432 要求”之前,无法获得银行支持。信托资金成本较高,但用途灵活、操作模式多样,恰好满足了房企加杠杆的需求。因此,信托投向房地产行业的余额占比逐季走高。
预计土地溢价率将继续回落。我们预计在政策持续收紧的环境下,房企高溢价拿地的意愿将下降,成交土地高溢价率的状况或将告一段落。在近期密集的调控下,2019 年 6 月以来,土地溢价率已经开始出现回落,预计这种回落的趋势将持续较长一段时间。
◆ 信托房地产融资业务会走向何处?
预计房地产信托规模下降。年初以来,国家针对房地产“前端融资”业务进行收紧。我们相信,未来信托房地产业务规模将下降,与此同时项目融资操作也将更加规范。
政策收紧态势至少持续到四季度。短期内看不到政策放松的趋势,未来政策或将根据执行反馈情况进行调整,预计收紧态势至少持续到四季度。我们认为,即便未来的政策尺度可能有所调整,但不会背离总体的调控基调。
◆ 房地产开发商会如何应对?
近期不断加码的政策旨在控制房企加杠杆、抑制房企高溢价拿地。对房企的影响如何,需要区别对待。我们认为,前期放缓拿地,加快销售的企业受冲击较少;反之,前期加杠杆且高溢价拿地的房企或将面临资金链紧张的压力。对于房地产而言,其有效的应对措施主要是“开源节流”。
◆ 风险提示
信托融资具有刚兑属性,如果房企外部融资收缩,企业内部腾挪空间小,可能会引发相关债务的兑付风险。