导读：
        房地产是周期之母，事关国计民生。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】住房制度则是一国之重器。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。
        纵观  70  年中国住房制度变迁与房地产市场演变，每个历史阶段的房地产市场问题，很大程度上都跟我国基本住房制度有关。促进市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。
        中国住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。从解放之初的福利公房，到改革开放后的提租改革，从  1994  年出售公房，到  1998  年商品房改革。70  年制度变迁，是每一个追求美好生活的中国人共同创造的辉煌历史，也是发挥中央、地方两个积极性，不断的摸着石头过河，以政策激活市场、以市场积累经验、以政策总结教训的过程。
        中国，一个  14  亿人口的大国，占世界  18.8%的人口，在  1949  年解放之初，人均居住面积仅  4.5  平米，到如今城镇人均住宅建筑面积超  30  平，市场的力量创造着奇迹，因为房改，充分调动了每个社会成员的积极性，充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力，蕴含其中的改革哲学，奠定着成功的基石。
        新时代，新思路，新住房制度。
        住房制度的要义就是解决住房问题，维持平稳发展的房地产市场。
        当前，城镇化率仅  59.6%，住房自有率  79.2%，经济发展水平从  1998  年房改时的人均  GDP6860  元、经济总量世界第八，到  2018  年人均  GDP64644  元、世界第二大经济体。对住房制度的认识，当随着发展阶段而逐渐深化。
        摘要：  
        ·什么是好的房地产市场？  
        综观全球，各经济体房地产市场表现各异，有的实现了房价近半个世纪的稳定；有的经历过  60  年不衰的房地产大牛市的巅峰繁荣，却引爆了全球金融危机，进而黯然落幕；有的历经两次房地产危机，痛苦地度过了“失去的二十年”。一个好的房地产市场，理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高。
        ·我国有着怎样的房地产市场？
        单一指标无法准确描述一个住房市场的真实状况，因此我们试图用“量、价、质”等维度来刻画。其中，“量”对应着供给风险，包括套户比等指标；“价”对应着价格风险，包含房价增速、房价收入比等指标；“质”是指住房质量，用人均居住面积、住房成套率等指标来衡量。
        从“量”上看，供需较为均衡，2017  年城镇住房套户比  1.07，从国际看，当前美国、日本、德国和英国分别为  1.15、1.16、1.02  和  1.03，中国城镇住房套户比尚低于  1.1，既解决了住房短缺问题，又不存在明显过剩。从“价”上看，房价绝对涨幅高，相对涨幅低。1998-2018  年中国名义房价上涨  4  倍，年均涨  8%，高于美国、日本、英国等主要发达经济体，但同期城镇居民人均可支配收入上涨  6  倍，名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.6，低于  OECD  平均值  1.1。2018  年全国房价收入比  7.3，为  1998  年以来最低  25%分位，尚处于较安全的水平。从“质”上看，整体居住水平较好，2016  年城镇人均住房建筑面积为  36.6  平/人，折算成人均居住面积为  29.3平/人，已达到部分发达经济体的水平，如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为  16.0、22.3、27.6  平方米；住房设施方面，估算  2015  年城镇住房成套率（同时拥有独立厨房和卫生间的住房占比）达  85.7%，相比  2000年  68.0%明显提升，但相比发达经济体接近  1  的水平还有改善空间。
        ·二十年房地产周期回顾  
        中国房地产经历了二十年长景气周期，由城镇化和经济增长驱动。  
        1998-2018  年，中国城镇化率从  33.4%上升至  59.6%，年均提升  1.3  个百分点；同期，中国城镇人均可支配收入年均增长  11%，居民住房购买力大幅提升。由城镇化和经济增长驱动，中国房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018  年，商品住宅均价从  1740  元/平方米上涨至  8544  元/平方米，累计上涨  4  倍，年均上涨  8%。涨幅高于多数发达国家，如英国、美国、德国、日本同期分别上涨  2.2、1.3、0.4、-0.3  倍，年均上涨  6%、4%、2%、-2%。
        二十年长景气周期中包含六轮小周期。
        中国房地产市场维持上行趋势的同时，经历了  6  轮小周期波动，平均每轮历时  3  年，周期峰值（以商品房销售额同比、商品住宅销售均价同比为指标）依次为  2003、2005、2007、2010、2013  和  2016  年。小周期上行阶段房价上涨  8%至  54%，下行阶段房价增速-4%至  15%，每轮小周期结束房价累计增速-2%至  54%。伴随房地产小周期波动，中国共出台  6  轮房地产调控政策，其中  2  轮刺激，包括  2008-2009  年、2014-2016  年  9  月；4  轮收紧，包括  2002-2004  年、2005-2007  年、2010-2013  年、2016  年  9  月至今。
        风险提示：政策推动不及预期等