导读：我们提出了业内广为采用的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】基于上述框架，我们在  2019  年  4  月研究报告《中国城市发展潜力排名：2019》对全国除三沙市和港澳台外的  336个地级及以上行政单元的发展潜力进行客观排名。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        在一个城市内部，哪里的房子涨幅大？我们在  2018  年  8  月研究报告《全球房价大趋势》中分析了国际主要大都市圈的房价涨幅，发现大都市圈特别是其核心区域房价涨幅显著高于其他地区。这也符合一般的(核心)地段为王标准。
        中国情况是否与此相同？本篇以北京市为例，分析一个城市内部不同地段的房价涨幅差异，考察其背后的逻辑及影响因素。数据来源主要为2009-2019  年  3  月底北京市房管局登记的  1336  个新楼盘的成交记录，2011-2019  年  4  月链家统计的  53.3  万套二手房楼盘的成交记录。
        摘要：  
        过去十年北京房价涨幅跑赢全国房价和印钞机。1）从新房看，2009-2018年北京市新房均价从  1.4  万元/平上涨至  5.5  万元/平，上涨  3.9  倍，远高于全国新房均价涨幅的  1.9  倍，高于  M2  涨幅的  3.0  倍；月成交  6000套是北京新房成交价格走势的敏感值，当成交量持续超过  6000  套时，房价大概率上行。2）从二手房看，2011-2018  年二手房均价年均涨幅  12.5%，略低于同时期新房均价年均涨幅  12.7%；二手房总价中位数年均涨幅15.8%，低于同时期新房总价中位数年均涨幅  18.4%，月成交  1.4  万套是二手房成交价格走势的敏感值，当成交量持续超过  1.4  万套时，房价大概率上行。3）居民收入和产业发展与区域房价关系紧密。北京市  2018年各区居民可支配收入、三产占比和新房均价相关系数达  0.93、0.83，和新房总价中位数相关系数达  0.82。
        不同区域涨幅差异：城市规划、产业发展、优质公共资源分布、人口流入。1）行政区-板块涨幅差异。新房：2009-2018  年门头沟区、昌平区和顺义区年均涨幅分别以  23.8%、21.7%和  21.4%居北京市各区前三。门头沟区为最接近中心城区的生态涵养发展区，磁悬浮列车  S1  线开通提高内外通达性；昌平区以科技创新作为发展重点，人随产业走，2010-2018年合计净增  44.7  万人，居北京市各区第一。二手房：2011-2018  年西城区、昌平区、顺义区和东城区年均涨幅分别以  16.1%、16.1%、14.1%和13.2%位居前四。东西城区作为首都功能核心区，高端产业集聚、且优质教育医疗资源富集。板块：2009-2018  年丽泽板块、北通州板块、方庄板块、北朝阳板块新房均价年均涨幅居板块前十，分别为  23.9%、22.4%、21.4%、21.1%，多受益于城市规划利好。其中丽泽板块定位为金融商务区，各大房企打造“内城顶豪首区”。2）环线-距离涨幅差异。环线：2009-2018  年期间新房六环外、五-六环、四-五环、三-四环、三环内均价涨幅分别为  20.4%、20.5%、18.0%、17.0%、16.7%，五环外受益于城市空间外扩，年均涨幅高于五环内。距离：2011-2018  年期间距天安门3km、5km、10km、15km、20km  的楼盘年均涨幅  18.0%、15.8%、15.9%、16.1%、17.6%。3km  以内土地供给短缺、公共资源富集、产业高端，年均涨幅位居第一；距天安门  5-15km  主要为朝阳、海淀、丰台和石景山四区，2015-2018  年合计减少  96.7  万人，教育医疗优势有所减弱，一般性产业向外疏解。天安门  20km  房价低，2011  年楼盘均价  1.5  万元/平、明显低于同期北京市二手房均价  2.7  万元/平，随着地铁线路外延，交通通达性提升居住功能。
        学区房涨幅差异：小学质量、入学政策、产业发展、住房质量。1）根据云房数据统计，2017  年海淀区学区房溢价率为  21.1%，高于东城区17.1%和西城区  13.3%，中关村三小、史家小学、中关村一小学区房溢价率分别以  34.1%、31.1%、29.4%居前三。2）小学质量、产业发展和住房质量决定学区房年均涨幅。以“东西海朝”一流一类小学、一流二类小学所有划片住房作为学区房，剔除数据缺失学区房，共选取  246  个楼盘分析。2012-2018  年一流一类小学、一流二类小学学区房年均涨幅分别为  16.9%、17.6%，均高于“东西海朝”二手房平均年均涨幅  13.8%。一流一类小学学区房涨幅低于一流二类小学，原因是一流一类小学学区房总价大，且部分一流二类小学教学实力和直升初中均不弱于一流一类小学。分行政区看，2012-2018  年西城、朝阳、海淀和东城学区房年均涨幅分别为  18.9%、17.3%、17.2%和  16.2%。从房龄和面积看，2012-2018年老破小学区房年均涨幅  17.6%高于非老破小学区房  16.8%。3）入学政策调控导致学区房出现一定降温。以  28  个楼盘抽样分析，2017  年  6  月朝阳区“多校划片”施行后，至  2017  年年底学区房下跌  6.0%，同时期二手房下跌  1.8%；2018  年  6  月东城区“多校划片”施行后，至  2018  年底学区房下跌  5.0%，同时期二手房上涨  3.3%；2019  年  1  月海淀区“多校划片”施行后，至  2019  年第一季度末学区房下跌  6.0%，同时期二手房上涨  2.0%。
        地铁房涨幅差异：距地铁站越近，涨幅越大。1）住房距地铁站越近，年均涨幅越大。以距地铁站  500m  以内为“正地铁房”，500-1000m  为“准地铁房”，1000-1500m  为“近地铁房”，超过  1500m  为“非地铁房”，共选取  96  个楼盘分析。2011-2018  年正地铁房年均涨幅为  16.2%，准地铁房年均涨幅  15.2%，近地铁房年均涨幅  15.1%，非地铁房年均涨幅  14.1%。2）距地铁站越近，建设阶段和开通前后涨幅越大。2011-2018  年期间，建设阶段正地铁房平均涨幅  24.1%、准地铁房  23.6%，近地铁房  22.9%；开通前后（开通前  1  年年底至开通当年年底），正地铁房平均涨幅  26.1%，准地铁房  24.6%，近地铁房  15.2%，住房距地铁站越近，年均涨幅越大。  
        结论：核心地区住房类似蓝筹股，靠近中心的外围地区住房类似成长股。城市不同地段住房价格是住房质量、周边产业、公共服务资源和交通的映射。核心地区高端产业集聚、优质公共资源富集、交通便利，相关住房类似绩优蓝筹股，价格走势稳健。靠近中心的外围地区受益于城市规划利好、产业发展和人口流入、公共资源和交通趋于完善、住房质量较高，相关住房类似成长股，涨幅较大。总的来说，大城市、地铁房、学区房、受益于城市外扩的地区涨幅更大。
        风险提示：北京市新房样本较少、部分学区房缺少成交数据，存在代表性偏差；因数据限制，分析时期最长为  10  年，结果与更长期情况有差异。