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物业管理行业研究报告:国信证券(香港)-物业管理行业:房地产行业战略转型,物管公司迎来上市潮-190519

股票名称: 物业管理行业 股票代码: 分享时间:2019-05-24 09:43:15
研报栏目: 港美研究 研报类型: (PDF) 研报作者: 徐进
研报出处: 国信证券(香港) 研报页数: 13 页 推荐评级: 跑赢大市
研报大小: 1,134 KB 分享者: ala****uu 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        房地产企业战略转型,物管公司迎来上市潮  
        中国房地产市场从高速发展的“黄金时代”已逐步进入平稳增长的“白银时代”。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房地产企业纷纷依托于现有资源和业务体系开始战略转型,其中物业板块是发展的重点。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)物管分拆已成为多数房地产企业转型之路的必然选择,仅  2018  年一年就有  6  家物业管理公司上市,物业管理行业资本市场热度持续提升,进入了加速成长期。
        从港股市场的估值体系来看,对于同行业的上市公司,企业的规模越大,营业收入、利润越高,往往给予流动性溢价,市盈率相对较高,呈现出明显的正相关关系。目前港股市场市值超过  50  亿的  7  家物业管理公司  2018  年平均市盈率为  29.2X,而这  7  家物业公司对应的关联房地产公司  2018  年平均市盈率仅  6.6X,物业管理公司估值远远超过其关联房地产公司。
        上市物业管理企业借助资本市场实现业绩快速增长
        2018  年上市的雅生活服务(03319.HK)借助上市融资约  39.2  亿港元,碧桂园服务(06098.HK)在介绍上市后半年内配股融资约  19.4亿港元,多数物业管理公司也均借助上市实现了现金持有量的大幅增长,为后续公司的战略扩张奠定了坚实的基础。彩生活(01778.HK)、中海物业(02669.HK)、绿城服务(02869.HK)分别于  2014  年、2015  年、2016  年在港股上市,从上市年到  2018  年末,三家公司营业收入分别增长  826.7%、63.4%、80.0%,净利润分别增长  232.2%、243.6%、68.7%,上市物业管理企业借助资本市场实现了业绩的快速增长。
        港股上市成为当前国内物管企业主流上市方案  
        物业管理公司上市主要有介绍上市、IPO、借/买壳上市三种方式。在已  14  家上市物业管理公司中,绝大多数都采用  IPO  的方式上市,中海物业(02669.HK)、碧桂园服务(06098.HK)两家公司则采用介绍上市的方式挂牌,借/买壳上市目前仅正在实施中的招商物业重组中航善达(000043.SZ)A  股上市一例。而从对上市地点的选择来看,除南都物业(603506.SH)在  A  股上市外,其余  13  家公司均选择港股上市。我们认为主要原因一方面由于  A  股对于涉房企业上市审核的持续收紧,另一方面在于  A  股对关联交易审核较为严格,而对于大部分房企分拆而来的物管公司来说,普遍对其地产母公司的依赖程度较高,关联交易占比较高,难以符合A  股审核要求。因此大部分的物业管理公司,尤其是房企拆分的物管公司大多选择香港市场上市。从上市模式来看,境内企业在香港上市常见模式主要有红筹模式和  H  股模式两种,目前在香港上市的  13  家物管公司均采用红筹模式。
        投资建议  
        当前物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期,行业集中度将进一步提升,行业龙头在市场竞争中的优势愈发明显。上市物业管理公司在营业收入、管理面积、总资产等方面均得到显著的提升,竞争优势得到进一步的加强。推荐具备关联地产企业支持、储备面积丰富的碧桂园服务(06098.HK)、新城悦(01755.HK)、以及品牌优势及第三方项目拓展能力强的绿城服务(02869.HK)。
        

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