本周观点：本周统计局公布投资、销售及房价等数据，投资、新开工超预期高增，3月单月销售增速同比转正，房价环比涨幅亦呈现扩大。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本周中央政治局会议重申"房住不炒"，叠加近期楼市回温，预计短期各地政府政策放松的必要性及概率均将有所下降，后续楼市整体仍将以稳为主。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）个股主要关注低估值、高股息且业绩增长确定，布局核心城市圈的主流房企。1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。  
        行业动态：1）中央政治局会议重申"房住不炒"，落实一城一策；2）3月70城房价涨幅扩大，市场整体回温明显；3）银保监会：继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；4）自然资源部制定2019年住宅用地"五类"调控目标。  
        楼市动态：1）成交整体延续回升，持续关注回温持续性。本周新房成交环比升10%、二手房成交环比升5%，整体延续回温。按揭利率回落及推盘加大背景下，核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申"房住不炒"，回暖持续性仍有待观察。2）库存全线上涨，后续仍有望上行。16城取证库存环比升0.7%；其中一线升0.7%，二线升0.4%，三线升0.9%。随着楼市推盘上升，叠加政治局会议重申"房住不炒"带来的去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。3）推盘节奏加快，去化率提升。上周重点城市新推房源9132套，环比升45%。开盘去化率75%，环比升5个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申"房住不炒"，仍需关注回暖持续性。4）挂牌整体上行，城市分化明显。19城二手房挂牌环比升2.4%。历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5）土地成交回落、溢价率回升，核心城市热度有望上行。本周百城土地成交环比降65.9%；溢价率环比升13.1个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率持续回升，预计随着融资环境改善，部分核心城市楼市筑底，核心城市土拍市场热度有望持续上行。  
        投融资动态：本周（4.15-4.19）房企境内发债147.5亿元，境外发债6亿美元，环比分别升11.8%、降91.4%。境内外发行利率位于2.8%-14.2%区间，其中安徽高速地产、招商蛇口、花样年均较前次有所回落。宽货币背景下，预计后续主流房企融资成本仍有望改善；同时2019年为房企偿债高峰期，楼市降温背景下，预计房企融资态度将更加积极。  
        风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）目前一二线楼市已自然复苏，可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险；3）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险。