业绩总结:公司公布年报,2018年实现营业收入2,976.8亿元,同比增长22.6%;实现归母净利润337.7亿元,同比增长20.4%;拟每10股派送股息10.7元(含税)。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
业绩基本符合预期,净利率稳中有升。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)公司2018年业绩相当于我们此前预测的95.6%,表现基本符合预期。地产开发业务结算毛利率提升3.9个百分点至29.7%,带动了公司整体净利率提升1.2个百分点至16.6%。其他影响业绩的因素:1)少数股东权益同比增长69.2%至155.0亿(而来自联合营企业的投资收益为62.8亿,同比增长37.4%);2)人民币贬值导致汇兑损失约13.2亿;3)融资规模的增加导致利息净支出增长178.6%至43.4亿;4)计提存货跌价准备影响业绩约6.0个亿。另外,2018年末公司已售未结金额5307.1亿元(+28.1%)。
地产销售增长放缓,拿地依然偏重一二线。2018年公司完成销售6,069.5亿(+14.5%),销售单价15,000元每平米(相比同期结算单价增长15.7%),增速较2017年的45.3%明显放缓,市占率为4.1%(同比仅提升0.1个百分点)。公司拿地偏重一二线,按权益拿地金额口径2018年81.4%的新增土储位居一二线。截止2018年末,公司土储(含旧改)权益建面约9329.4万方(其中26.7%为2018新增)。2019年计划新开工和计划竣工面积相比2018年实际情况分别增长20.6%和11.6%,公司货值铺排依然较为积极。
物业、长租、商业、物流等业务表现抢眼。公司的非住宅业务规模很大,大部分具备分拆上市的基础。万科物业连续9年稳居行业综合实业第一,2018年收入98.0亿;“泊寓”长租公寓覆盖35城市,累计开业超过6万间,为国内集中式租赁公寓规模第一;商业方面,公司管理的建面1300万方(其中印力管的近1000万方);万纬物流已成为国内领先的物流服务商,2018年新增项目快速上量,年末累计进入42个城市,获取124个物流地产项目,可租赁建面达到971万方(约50%的项目在运营中)。
盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为3.82元、4.43元、5.08元,对应的PE分别为7.4X、6.4X和5.5X,考虑到公司回归基本盘,财务指标安全稳健,新业务存在分拆提估值的可能,给予公司2019年9倍估值,对应目标价34.38元,维持“买入”评级。
风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。