事件：
　　公司发布2018年年报，报告期内，全年实现营业收入882.8亿元，同比增长16.3%；归母净利润152.4亿元，同比增长20.4%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2018年实现销售额1706亿元，同比增加51.26%；销售面积827万平方米，同比增长45.15%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　观点：
　　销售表现亮眼未来增长可期
　　2018年，公司实现销售额1706亿元，同比增加51.26%；销售面积827万平方米，同比增长45.15%。在本年全国商品房销售面积和金额同比增速放缓的大背景下，公司销售仍保持了较快增长。布局方面，公司在粤港澳大湾区资源充裕，近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设，预计未来将受益于粤港澳一体化国家战略的政策红利，未来销售增长可期。
　　在资源获取方面，公司拿地积极稳健，后备资源充足，保障未来销售。全年公司新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米，达到全年销售面积的1.64倍。2019年公司销售目标为2000亿，较本年销售额增长17%。
　　业绩稳健增长毛利率有所上升
　　2018年，公司实现营业收入882.8亿元，同比增长16.3%。营收增长的主要原因是本期结算面积及结算均价的上升。分行业来看，公司社区开发与运营业务收入仍然占比最高，达到总营业收入的89%；园区开发与运营业务收入同比增幅最大，达到43%，主要系深圳太子商务广场项目的结转所致。
　　2018年，公司实现归母净利润152.4亿元，同比增长20.4%。结算收入增加与毛利率上升共同驱动了净利润的增长。本年公司毛利率为39.5%，较去年上升1.8个百分点。此外，公司投资收益实现125%的增长至65亿元，主要来源于转让资产收益及联合营公司投资收益的同比增加。
　　三大板块协同发展创新型业态全面布局
　　2018年，公司继续聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，以"前港-中区-后城"综合发展模式，参与中国以及"一带一路"重要节点的城市化建设。住宅业务方面，公司已布局近60个城市及地区，长租公寓快速发展，以轻资产租入改造、存量商办改造为主，构建融投管退全周期商业模式，在精耕深圳市场的基础上，全面覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆和香港等13个国内一线、核心二线城市
　　净负债率下降融资成本保持低位
　　2018年，公司净负债率仅为45%，较2017年下降13个百分点，维持在行业较低水平。融资方面，在行业融资环境整体趋紧的大背景下，公司做好市场预判，适时调整融资策略，深入开展与金融机构的合作，新增200亿中期票据、超短融注册额度，顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元。报告期内公司的综合资金成本为4.85%，继续保持行业领先优势。
　　投资建议与评级：
　　我们预计公司2018-2020年营业收入分别为1081亿元、1299亿元和1543亿元，归母净利润分别为203亿元、243亿元和284亿元，每股收益分别为2.57元、3.07元和3.59元，对应PE分别为8.7X、7.2X和6.2X。维持"强烈推荐"评级。
　　风险提示：
　　房地产市场整体表现下行。