投资要点
　　事件：公司m发布年报，2018年实现营业收入882.8亿元，同比增长16.3%；实现归属于上市公司股东净利润152.4亿元，同比增长20.4%；拟每10股分红7.8元（含税）。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　业绩符合预期，净利率稳中有升。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）公司业绩接近2019年1月26日发布的业绩预告区间上限（15-22%），符合我们的预期。净利率相比2017年提升了2.2个百分点至22.0%，主要由于（1）园区毛利率提升及北京深圳等高毛利住宅项目结算比例提升，公司毛利率较去年同期提升1.8个百分点至39.5%；（2）处置京沪深等资产及公司股权确认收益42.4亿（+75.2%），联合营项目带来投资收益17.0亿（增加14.6亿）；（3）销售费率下降0.2个百分点至1.8%。考虑到公司2018年销售均价达20,618元每平米，相比同期结算均价依然有7%的溢价，后期毛利率预计也能保持稳中向好的态势。
　　销售增速超预期，土储有质有量。2018年公司实现签约销售额1,706亿（+51.3%），销售面积827万方（+45.2%），销售权益比约73%，下半年销售超出市场预期，我们保守预计2019年公司销售额2,000亿。2018年公司新增土地储备计容建面1,357万方（权益比54.4%），通过兼并收购拓展优质资源。产城联动与资源协同方面，报告期内公司签署了常熟琴湖、揭阳滨海新区等产业新城项目，获取了湛江招商国际邮轮港项目，完成对招商漳州的股权收购，参股招商雄安公司及招商局海南区域总部，资源协同优势不断显现。2018年末公司未结算的地产项目建面约4,218万方（不包含前海自贸区316万方和漳州768万方的土地使用权面积）。
　　财务结构稳健，净负债率明显降低。在融资环境整体趋紧下公司信用优势凸显，2018年公司新增200亿中票、超短融注册额度，顺利发行公司债、超短融、永续中票等直接融资130亿，设立产业投资基金、完成国内首单储架式长租CMBS产品首期20亿的发行，全年公司平均融资成本仅为4.85%。2018年末公司净负债率同比下降13.7个百分点至45.0%，期内经营性净现金流在近三年首次回正达到104.8亿。
　　盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.36元、2.80元和3.23元，当前股价对应PE分别为9倍、8倍、7倍。考虑公司的优质资源及稳健增长，给予公司2019年12倍估值，对应目标价28.32元，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。