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房地产行业研究报告:光大证券-房地产行业动态跟踪报告:2018年房地产四维数据总结及2019年展望-190123

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2019-01-23 17:01:52
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 何缅南,王梦恺
研报出处: 光大证券 研报页数: 13 页 推荐评级: 增持
研报大小: 1,207 KB 分享者: cjw****ly 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        ◆销售面积小幅增长,集中度提升逻辑继续演绎
        2018  年全国商品房销售面积同比小幅增长1.3%,销售金额同比增长12.2%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】对比全国TOP10、TOP20、TOP50  房企销售金额增速分别为24.8%、29.4%、35.0%(克而瑞数据),集中度提升逻辑继续演绎。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
        展望2019  年,我们维持总量下行与结构切换并存的判断。预计2019年全国商品住宅销售面积、金额分别降8.1%、3.5%,部分高能级城市楼市或伴随政策边际改善而逐步企稳回升。
        ◆开工/投资维持较高增长,施工增速持续回升
        2018  年全国房屋新开工面积、房地产投资额维持较高增长,同比增速分别为17.2%、9.5%。2018  年房屋施工面积同比增长5.2%,增速较2017  年回升2.3pc。2018  年末竣工面积降幅收窄至7.8%,或反映了资金面改善的传导作用开始显现。
        展望2019  年,预计待开发土地高增、显性库存低位、资金面整体均衡可支撑新开工保持较高增长(+6%~+8%),施工面积增速进一步回升(+7%~+8%),施工类投资走强对冲土地购置费增速回落影响,房地产投资额同比增长4%~6%。
        ◆开工库存重新积累,显性库存处于低位,短期可售资源不足
        2018  年全国商品住宅开工库存净增5424  万方,隐性库存净增4.56亿方,显性库存减少4.02  亿方。截止2018  年末,商品住宅显性库存8.87亿方,去化周期7.2  个月,对比2014  年分别为26.56  亿方、30.3  个月。
        ◆2018  年到位资金增速小幅回落,预计2019  年可维持整体均衡
        对比2017  年,2018  年到位资金增速回落1.8pc  至6.4%;国内贷款增速高位回落22.2pc  至-4.9%;自筹资金增速(+9.7%)为2014  年以来最高水平,房企融资环境逐步改善;销售回款整体增速微降0.4pc,相对平稳。预计2019  年房企销售和融资现金流此消彼长,资金面整体均衡。
        ◆投资建议
        当前经济运行“稳中有变、变中有忧”,中央指出要坚持底线思维,稳妥实施房地产市场长效机制,行业政策面导向由“压”转“稳”。在“房住不炒”大前提和房地产投资维持较强韧性的情况下,预计行业主要通过结构性微调来实现总量相对平稳,结合货币政策边际宽松,2019  年高能级城市购房信贷支持或有所改善。建议关注重点布局一二线城市的头部房企,如万科A、金地集团、融创中国、中国金茂。
        ◆风险分析:
        国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还;2019  年房企还债高峰,部分中小型房企信用风险提升;棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。
        

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