2018  年  1-11  月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长  21.7%和9.7%，销售面积和金额同比分别上升  1.4%和  12.1%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】11  月单月投资额增速9.3%，较上月回升  1.6  个百分点，新开工及施工连续走强，分别录得  21.7%及  27%的高增长，我们认为主要由于：1）在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款；2）可售面积连续  32  个月下降，除新拿地外房企加强库存土地的开发，提振开工意愿，推动施工改善；土地投资加速下滑，伴随  7  月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）11  月单月销售面积增速-5.1%，在低基数背景下连续三月负增长，销售动能明显不足。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。
        支撑评级的要点
        1-11月，全国房地产开发投资额同比增长  9.7%，较  1-10月回落  0个百分点；商品房新开工面积同比上升  16.8%，较  1-10  月扩大  0.6  个百分点；施工面积同比上升  4.7%，增速较  1-10月扩大  0.5个百分点；土地购置面积同比上升  14.3%。11  月单月投资额增速  9.3%，较上月回升  1.6  个百分点，新开工及施工连续走强，分别录得  21.7%及  27%的高增长，我们认为主要由于：1）在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款；2）可售面积连续  32个月下降，除新拿地外房企加强库存土地的开发，提振开工意愿，推动施工改善；土地投资加速下滑，伴随  7月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。
        1-11  月的商品房销售面积为  148,604  万平方米，同比上升  1.4%；销售额为  129,508亿元，同比上升  12.1%；较上月回落  0.4个百分点；销售均价为  8,715元/平米，同比上升  10.6%，较上月扩大  0.5个百分点。11月单月销售面积增速-5.1%，在低基数背景下连续三月负增长，销售动能明显不足。我们预计一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将持续改善；三四线由于棚改弱化销售增速将大幅下行。展望  2019，我们认为销售将持续处于下行通道，预计全年销售面积同比下降  5-10%。
        1-11月，房地产开发企业合计资金来源为  150,077亿元，同比上升  7.6%，较  1-10  月回落  0.1  个百分点。从各资金来源同比来看，1-11  月累计数据中，国内贷款同比下降  3.7%，较  1-10月收窄  1.4个百分点；利用外资同比下降  30.6%，较  1-10月收窄  5.4个百分点；自筹资金同比上升  10%，较1-10  月回落  0.7  个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升  9.7%，较  1-10月回落  0.3个百分点，其中，1-11月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升  15.7%和下降  0.9%。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，调控政策力度超预期。