报告摘要：
        行业基本面：大概率下行，但不必过度悲观
        2019  年房地产行业基本面大概率下行，但不必过度悲观。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】销售层面，我们认为三四线将边际遇冷但不致一落千丈，一线调控难言放松，全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为6%-8%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        板块业绩与估值：估值低位，业绩有保障
        目前A  股和H  股地产板块估值都仍旧处于低位，一线房企来看普遍财务状况良好，短期偿债能力无忧，同时已售未结资源丰富，未来业绩有保障。对比海外成熟市场来看，我国一线房企市场占有率仍有较大提升空间。
        行业调控政策：把握好“稳”与“长效机制”两个核心
        我们认为房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头，具体包括三稳，即稳房价、稳地价、稳预期。长效机制从目的上来说，是要让房地产市场健康平稳的发展，防止市场大起大落，进而保持房地产市场在中国经济中流砥柱的作用，带动上下游产业的健康运作。理解了这两点，我们就不会对明年的房地产行业过度悲观。
        投资建议
        2019  年房地产板块投资的主线逻辑将会有以下三方面的转变：（1）从政策博弈逐渐转向业绩为王；（2）从规模导向逐渐转向利润导向；（3）行业集中度提升的逻辑仍将延续，但速度将明显降低。建议关注：A  股的万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、阳光城、中南建设等，以及H  股的融创中国、中国恒大、合景泰富集团等。
        风险提示
        调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑；计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期；增值税调整中房地产行业增值税税率提升等。