分析师观点
        【东兴房地产】住房租赁证券化新规点评
        昨日证监会、住建部两部门发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】主要内容包括明确住房租赁ABS  基本条件、政策优先支持区域、政策支持、流程优化等方面。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        优先支持的区域包括大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。政策支持包括支持住房租赁企业建设和运营租赁住房、支持商办房改为租赁住房、试点发行REITS  等。流程优化方面，明确建立审核绿色通道、以收益法而非市场法作为资产主要评估方法等。
        本通知是以往政策的落地和延伸，体现了政府建立租购并举的住房长效机制的一惯性和连续性。关于住房租赁证券化，2016  年6  月3  日，国务院办公厅下发39  号文件，即《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。2017  年7  月18  日，住建部下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153  号），提出要多措并举，加快发展住房租赁市场。
        截至2018年3月，已有碧桂园、保利、越秀、自如、魔方公寓等企业成功发行了住房租赁ABS，阳光城、朗诗、世茂等房企亦有ABS  产品申请已受理。从交易结构看，基本均为以租金现金流作为还款来源的债型ABS。政策出台后，预计将有更多的住房租赁企业或持有租赁物业的房企发行ABS。
        对行业的影响有三个方面，一是政府支持建设租赁市场的政策导向十分明显，一定程度拓宽了房企的融资渠道，但从房企自持物业的数量和价值来看，对多数房企而言，对融资的改善程度不会太高；二是reits  发行有望迎来突破，reits  特别是公募型作为资本投资成熟期房地产的重要途径，将为市场带来一种全新的投资标的，丰富资本市场投资种类，盘活存量市场；三是支持集体土地建设租赁住房发行ABS，这将大大缩短租赁住房建设的投资回收期，很大程度上将引导更多的社会资本参与租赁住房建设。
        同时，我们也提示两个方面的问题：一是以收益法估值的问题，我国房地产市场较低的租金收益率有可能导致收益法估值结果偏低，对于自持物业的企业，可能削弱其发行ABS  的动机，因此本政策更多利好的是“二房东”性质的租赁企业。二是reits  的推出需要税收减免等一系列配套政策，短期内大范围铺开的可能性比较小。总体而言，我们认为政策对房地产板块的影响中性偏利好
        研究员：郑闵钢  任鹤