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1 月 16 日房地产板块上涨 5.32%,涨幅在 28 个行业板块中位居首位。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】招商蛇口、空港股份、中南建设、泰禾集团、绿地控股和荣盛发展涨停,31 只股票涨幅超过 5%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
点评
政策预期改善叠加“三低”效应助力地产股反弹。近期天津、青岛、南京等多个二线城市放松落户门槛,一方面是为了争抢人才,保证区域发展的人才储备;另一方面,落户门槛下降,实现人口导入,地方政府有意通过扩大潜在购房人群带动住房销量。在经历了一年多“限售、限购、限价”的严调控后,无论是中央财政收入,还是地方财政收入都出现较大的压力。2017 年 11月中央财政收入和地方本级财政收入同比增速出现明显下降,表明中央和地方政府财政压力加大。其中地方政府承受的压力更大,以南京为例,2017 年11 月南京一般公共财政预算收入同比下降 10.0%,较前值 15.7%,下降了25.7%,房地产交易额的大幅下降造成了地方财政收入的明显下降,后续政策仍有边际宽松的空间。此外,2017 年地产股一直处在低涨幅、低估值、低配置的“三低”环境中,市场对于地产股预期改善后,资金涌入追买一定程度上放大了地产股的波动。
龙头房企仍值得关注。从城市能级布局角度来看,扎根一、二线城市的房企以保利、万科、金地这样的行业龙头为主,一线城市维持严调控的背景下,二线城市销量回暖对于龙头房企的带动作用显著。2012 年以来房地产行业集中度不断提升,而 2017 年市占率提升速度明显加快。克而瑞数据显示 TOP10 房企集中度达 24.1%,TOP30 房企集中度近 40%,TOP100 房企集中度达 55.5%。从集中度变化的情况来看,2017年同比变化比2016年同比增幅明显,其中TOP100集中度增幅达 10.7 个百分点,变化最大;而 2016 年仅增长 4.8 个百分点。这表明,行业份额集中性更强,更向大型品牌房企靠拢。在此背景下,行业龙头的三大优势凸显,即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势,龙头房企价值重估仍值得关注,相关标的为保利地产、万科A、新城控股和金地集团。
风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧。