■从“增量”建设进入“存量”经营模式，物业行业令人眼前一亮：从1998  年房改开始发展到现在，经历了行业发展轰轰烈烈的“黄金时代”，2016  年房地产增加值占GDP  的比重是6.5%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】根据国家统计局发布的“2017  年1-7  月份全国房地产开发投资和销售情况”来看，时隔19  个月后，7  月份全国住宅竣工面积首现下降，2017  年1-7  月，住宅竣工面积33543  万平方米（-0.7%），其中7  月份为自2016  年1  月以来单月首现下降。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）住宅施工面积增长2.8%，增速比前6  个月回落0.1  个百分点，在建住宅面积增幅亦现趋缓。目前来看，整个地产行业正在深刻转型，围绕整个价值链做纵向延伸，比如原来主要是从开发到建设到销售，如今需要更多地关注销售后端如何和客户建立更深更紧密的连接，以切入到存量运营领域。存量运营已成为房地产转型的主线方向之一，而伴随存量时代到来，物业管理行业未来的机遇在哪里？行业的竞争格局如何？港股物业行业龙头的示范效应在哪？新三板市场的物业服务行业标的的发展情况如何以及投资逻辑在哪？本篇报告，将会向投资者一一阐述。
        ■十年：见证物业行业快速发展，多元化+智能化+集成化是看点：1981年3  月10  日，全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司成立，从1981  年到1994  年，可以算是物业管理行业的探索和起步的时期，2014  年，彩生活于港股上市，成为第一个上市的物业管理公司，是里程碑的事件。（以下数据均来自于统计局和中国指数研究院）
        行业集中度不断提升，规模越大企业发展越快，2016  年百强企业管理面积均值为2725.09  万方，同比增长15.40%，连续三年复合增长率接近26%。TOP10企业管理面积均值1.88  亿平方米，增长率为41.3%，是百强企业增速的2.68倍。TOP10  企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54pct，强者恒强态势持续加剧。
        内生式增长+外延式并购，助推管理规模十年扩张4.8  倍，2016  年管理面积均值为2725  万平方米，十年增长4.8  倍，10  年年均CAGR  达22%，管理项目数量均值达到166  个，十年累计增长2.6  倍，年均CAGR  达15%。
        基础服务规模强势扩增，创新多种经营提效益，驱动营收大涨6.6  倍，2016年营收均值6.28  亿元，十年增长6.6  倍，年均CAGR  达25%，多种经营业务领域收入增长显著，通过新技术的应用，延展更多样化的增值服务，涵盖社区空间经营、金融、房屋经纪、电商等，带动多种经营收入迅速增长，均值从909.89  万元增长到10851.93  万元，十年增长近11  倍，年均CAGR  达32%。
        多种经营+新技术运用显著提升盈利能力，净利润增长6.5  倍，2016  年，TOP100  企业净利润均值达到4578.98  万元，十年增长6.5  倍，年均CAGR  为25%。百强企业通过积极调整经营策略，优化结构，特别是近年来借助互联网、物联网等技术创新多元业务，实现净利润大幅增长。
        转型智能化、集成化，掘进增值服务，2016  年，百强企业智能化投入均值达478.06  万元，同比增长79%，智能化投入均值四年CAGR  达到61%。百强企业不断加强智能化建设力度，快速推进智能化管理建设进程。
        ■未来：技术+资本双轮驱动，厚积薄发掘金万亿蓝海：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，预计未来五年全国商品住宅销售面积为52.6  亿平方米，未来5  年全国物业管理规模近235  亿平方米，如果按照2016  年TOP100  企业管理项目平均物业费来计算（4.25  元/m2/月=51  元/m2/年），未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2  万亿元。未来，物业管理行业将成为万亿级市场，行业前景将更为广阔。
        ■榜样的力量：看美股和港股优质物业公司探未来发展方向：FirstService  公司再拆分后上市的First  Service  Corporation，是一家房地产服务及物业管理公司。公司采取所谓的“有机增长模式”。这种模式在业务上首先是通过增大体量吸引新客户，然后通过公司优质的服务做好客户存留。另外，推出客户推荐系统，对推荐客户进行奖励，2016  年中，60%的新客户都来源于推荐系统。除此之外继续推广住宅内辅助工程建设，公司下一步对此投入了7.5  亿美金的预算。公司上市至今，公司市值翻了3  倍之多，截止到2017  年10  月18  日收入，公司市值为25.74亿美元。港股方面，绿城：聚焦高端人群，“园区服务”板块发展为增长新动力；彩生活：全球最大的社区物业运营商，逐渐转型为互联网企业；中海物业：背依集团力量，业务保障稳健增长；中奥到家：聚焦长三角+珠三角，“线上平台+线下管家”双轮驱动。
        ■物业服务企业的资本之路，物业服务业的“金矿”：引入新技术、新业态，提高服务的技术含量和产品附加值，我国物业服务企业已经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。资本市场的青睐也为物业服务企业带来了新的发展机遇。
        香港主板：2014  年6  月，彩生活在港交所上市，成为中国物业管理行业资本市场第一股。截止到2017  年10  月15  日，目前已经有5  家物业上市，根据2017  年10  月15  日收盘数据，五家上市企业中，绿城服务的市值最高，达到142  亿港元。
        国内A  股：碧桂园物业、南都物业同冲刺，IPO  进入倒计时。
        新三板：物业管理行业的沃土。截止2017  年9  月30  日，已有55  家物业服务企业在新三板上市（剔除掉未公布2017  年半年报的公司），多家物业服务企业也均表示出在新三板挂牌的意愿。2017  年上半年，保利物业、信谊股份等多家企业陆续登录新三板。从新三板物业管理行业来看，行业PE  经历了大幅上涨后又回归到2014  年水平。2015  年下半年开始，随着物管公司挂牌数量增加，行业PE  开始平均化，16  年平均PE  为52  倍，17  年为21  倍。从港股来看，目前维持在20—30  倍的水平。因此我们认为物业管理业务的行业平均PE  水平在30  倍左右。可以关注以下几个标的：  嘉宝股份（  834962.OC  ）、开元物业（  831971.OC  ）、盛全物业（834070.OC）、美的物业（839955.OC）和新鸿运（833440.OC）。
        ■风险提示：行业发展不及预期；物业费收缴率降低；物业费提价受阻