数据回顾
        统计局公布的数据显示，1-8  月全国房地产开发投资69494  亿元，同比名义增7.9%，增速与1-7  月份持平；1-8  月商品房销售面积98539  万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7  月份回落1.3  个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        数据点评
        三四线维持超预期表现，需求端去杠杆进行时。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）1-8  月全国商品房销售面积同比增速较1-7  月回落1.3  pct  至12.7%，销售额增速下滑1.7  pct  至17.2%，均创年内新低。其中8  月份单月成交面积和成交金额同比增速分别达到4.25%和6.42%，较7  月分别提升2.23  和1.66  pct。单月成交均价7925  元/平米，与前两月基本持平，处于年内次低水平。市场总体成交热情有所反弹，但是单月增速水平依然处于窄幅区间，同时价格调控成效持续显现。
        分区域来看，东中西部成交面积均回落1.4  pct，成交金额分别回落1.9、2.0、1.4  pct。中西部三四线城市延续超预期表现，成交水平维持高位区间，我们认为二三线城市新一轮人口争夺战和一线城市控人口的重合期下，租赁政策推进所带来的户籍政策改革和城市公共服务的放开为三四线城市营造了宽松的成交环境，同时去库存需求下相对宽松的信贷政策和棚改货币化安置比例的提升为需求端提供了杠杆支撑。值得注意的是，近期各线城市成交趋势基本保持一致，未来分化程度并未进一步拉大，同时我们对短期逆都市化的人口流动趋势表示怀疑，基本面核心因素的边际改善空间或逐步收窄，同时从技术面来看三四线在经历短期快速上涨之后或面临一定的调整需求，  未来对全国成交景气度的支撑或有所下降。
        除了三四线因素之外，我们认为下半年影响成交的另一关键因素在于信贷尺度。融360  数据显示年初以来房贷利率保持连续增长，8月份全国首套房贷利率已升至基准利率的1.04  倍。考虑到东部城市的高成交占比（  1-8  月成交面积占比44.01%，  成交金额占比57.80%），二三线城市房贷利率的集中上浮将对需求端构成实质性的影响，一旦银行放款的阻力向成交意愿的层面反向传导，真实成交规模或将有所缩水。此外近期管理层严查消费贷名义下的首付贷，进一步压缩需求端的补充杠杆空间。无论是从信贷规模还是资金成本的角度来看，需求端的一致性预期都在向成交拐点靠近。我们认为虽然定向加息的持续上升空间并不充裕，但是短期将影响传统成交旺季的表现。考虑到去年四季度的高同比基数，维持全年销售面积同比增长8.5%，销售金额同比增长12.4%的判断。
        库存去化延续强势表现，供需压力下改善力度或有所收窄。8月末全国商品房待售面积6.24亿平米，同比减少12.00%，较7月末继续减少1144万平米，库存水平创2015年以来新低。我们认为商品房待售面积作为房地产产业链库存形成的终端环节存在一定的滞后性。影响待售面积的因素一方面在于销售去化，一方面在于施工竣工的节奏，另一方面在于新增供给的入市意愿。目前销售去化对库存的直接改善力度正在逐步减弱，由此带来的销售回款乏力和低风险偏好下，房企难有充足资金和意愿推动未售在建项目的竣工。近期龙头房企融资端有所改善，一线城市高价项目预收证发放门槛有所放松，同时管理层加强已出让项目的施工和入市监管，供给压力下未来库存改善力度或有所收窄。
        价格上涨推动投资企稳，需求不足行业利润空间或遭遇挤压。1-8月份全国房地产开发投资完成额同比增长7.90%，与1-7月份持平，结束了4月份以来的连续下跌。其中施工面积增速回落0.1pct至3.1%，新开工面积回落0.4pct至7.6%，土地购置面积回落1.0  pct至10.1%，而土地成交价款增速提高1.7pct至42.7%。
        我们认为年初以来投资数据维持高位区间的动力主要来源于于行业的补库存需求，体现在新开工面积、施工面积和土地购置面积的全面增长。而6月份以来新开工、施工数据回落幅度明显大于投资数据的回落幅度，尤其是8月土地购置面积增速下滑1.0  pct的情况下投资依然实现企稳，我们认为支撑投资的动力在很大程度上转移至上游价格的上涨，体现在建筑工程、安装工程、设备工器具购置等费用的上涨以及土地价格一如既往的强势表现。因此名义投资额（体现在施工费用和土地成交金额）和实际投资额（体现在施工面积和土地面积）的背离程度开始有所扩大。
        我们认为在销售增速持续放缓的预期引导下，上游价格的上涨对房企的成本端开始构成挤压，同时土地价格高企，融资成本和途径依然偏紧，而下游需求端依然受到限购限贷，尤其是限价的严格控制，行业总体利润空间或面临进一步的收窄。未来短期供给侧改革下价格传导效应预期持续，同时新一轮补库存所带来施工需求也面临释放，我们维持全年房地产开发投资完成额同比增长7.0%的预期水平，但是未来投资数据的表现将取决于销售数据的引导、行业盈利空间的修复以及融资数据改善。
        关注一线房企相对优势和区域资源价值弹性。传统产业链投资逻辑下，我们认为行业利润空间主要来源于土地资源优势（体现在土地成本和升值空间）、模式优势（开发成本和融资成本）和溢价优势（产品差异化竞争力、资产管理能力和品牌价值），随着行业景气度预期下行，以往行业严重依赖的资产升值空间面临收窄，因此其他优势的兑现空间将有所上升，市场也将给与这些相对优势更高的价格认可。8月份一线房企销售增速依然维持相对高位区间，市场集中度正以超预期的速度提升，我们认为龙头房企依托规模优势有望维持此前利润空间，同时在转型探索和新型模式方面具有深厚的的兑现基础。建议关注相对优势愈发明显的行业龙头以及区域资产价值弹性较高的地方龙头。建议关注保利、金地、万科、华夏幸福、迪马股份、天地源等等。