国海证券-专题研究:历次房地产调控调整回顾-220519

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日期:2022-05-20 06:58:37 研报出处:国海证券
研报栏目:投资策略 夏磊  (PDF) 21 页 557 KB 分享者:小**雨
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研究报告内容
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  2016年“930”政策以来,为了抑制过热的房地产市场,各地不断加码房地产调控,穷尽限购、限价等行政手段,以及限贷等金融手段,最终使房地产市场运行趋于平稳。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

  2022年以来,受内外部因素影响,房地产市场遇冷,土地流拍、房企债务危机此起彼伏。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2022年4月29日,政治局会议明确提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”。各地根据市场情况,及时调整房地产政策,势在必行。

  这次会有什么不一样的政策调整路径?本文回顾过去历次房地产政策的调整及效果,以资借鉴。

  2008年地产大放松:对冲“金融危机”影响

  2008年国际金融危机爆发,为保经济增长、避免房地产市场下滑,政策开始转向刺激住房消费,推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策。2008年11月5日,国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济;2008年10月27日,央行出台新政,贷款利率下限下调为0.7倍,首付比例下调为20%;2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,从信贷支持、税收优惠等方面鼓励住房消费。

  效果上看,经济企稳,房价大涨。2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%,保增长目的达到,大量资金流向房地产,市场触底复苏,2009年全国商品房销售均价同比上涨23.2%。

  2014年“930”地产放松:“去库存”压力下刺激房地产

  经济下行,房地产库存快速增加。2014年经济再度面临压力,GDP同比增速7.3%,同比下滑0.6个百分点。2014年全国商品房销售面积和金额同比增速连月为负,5月首次出现70大中城市新建商品住宅价格环比下跌。销售走弱带来库存快速累积,压力显现。

  放松限购限贷。2014年6月呼和浩特是第一个正式发文全面放开限购的城市,此后限购取消呈“多米诺骨牌效应”,到9月底仅有北上广深和三亚五个城市未取消。除放开限购外,各地还出台了房贷优惠、公积金异地使用、落户放宽等其他优惠政策,非一线城市的紧急救市全面展开。

  “930”新政开启全国性放松。2014年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,提出二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”;商贷首套最低首付比30%,利率下限为基准利率0.7倍;支持房企在银行间市场进行债务融资。

  货币宽松,放开房企融资。(1)2014年11月21日央行重启降息,2015年2月5日重启降;(2)2014年10月住建部等三部委发文将公积金贷款申请条件放宽至连续缴存6个月;(3)2015年1月公司债新规出台,发债主体从上市公司扩大到非上市公司,同时推出私募债等备案发行品种,房企发债门槛大幅降低。

  效果上看,一线城市房地产市场率先复苏。“930”新政和降息后,货币宽松的红利首先涌向供需比低的一线城市,一线城市房市率先复苏,并带动全国商品房销售触底回升。但二三线城市销售仍未改善,库存继续累积,2015年3月二三线城市商品房销售面积同比增速继续下滑至-9.6%、-2.2%低位。

  2015年“330”加码放松:加强前期政策效果

  房地产投资继续下行,拖累经济。伴随经济的“L”型走势,2015年房地产市场再度走弱,主要体现在投资。房地产投资同比增速在2015年3月至2016年2月期间持续低于GDP增速,拖累经济。

  “330”新政,五部委联合救市。2015年3月30日,央行、住建部和银监会发布通知,降低商贷二套房首付比例至40%;同时财政部、国税总局也宣布房屋对外销售的营业税免征年限由5年缩短至2年。“五部委”联合救市,力度超市场预期。

  放松限贷,连续降息降准。2015年8月31日,住建部、财政部、央行联合发布通知,规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,公积金贷款最低首付款比例降至20%;2015年“330”至2015年“930”前夕,央行累计降息3次,全面降准2次。

  棚改货币化安置比例大幅提升。2015年8月住建部、国开行发文要求各地按照原则不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标,并对货币化安置项目加大贷款支持。棚改货币化安置成为后续三四线城市库存消化的重要推力。

  效果上看,2015年“330”后房地产全面复苏。2015年9月,一、二、三线城市商品房销售面积同比增速分别为22.8%、7.7%和6.0%,房价同比涨幅分别为12.0%、-1.6%、-3.5%,相比于2015年3月大幅改观。

  2015年“930”再度加码:全面宽松,金融刺激再发力

  高层定调“去库存”。2015年11月总书记在中央财经领导小组会议上提出“要化解房地产库存,促进房地产持续发展”;此后“去库存”在中央经济工作会议、全国住房城乡建设会议等反复提及,成为调控主基调。

  “930”政策超预期放松。2015年9月30日,央行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,明确在不实施限购的城市,首套房最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。同时住建部、财政部、央行发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,要求提高公积金贷款额度、全面推行异地贷款业务等。四部委连发两项新政,救市力度再升级。

  房地产金融宽松再度跟进。一是限贷再放松。2016年2月央行、银监会发文降非限购城市首套商贷首付比例至20%、二套商贷首付比例至30%(二套认定“认贷不认房”)。二是降息降准。2015年10月央行再度降息降准各一次,中长期贷款基准利率下降至4.9%的历史低位。低首付叠加低利率,信贷处于空前宽松状态。

  “217”契税优惠。2016年2月17日,财政部、国家税务总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,规定“购买90平米以下住房契税减至1%,90平米以上首套房、二套房分别减至1.5%和2%”。

  效果看,全国房地产市场火热。2015年“330”到2016年“217”,是政策宽松力度最强的一段时期,其中调控又以金融政策为绝对主力。在棚改货币化安置、宽货币政策等措施下,一直低迷的非热点二三线城市也开始回暖。

  风险提示:经济下行超预期,房地产调控政策调整不及预期,新冠疫情超预期等。

  

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